Нужно ли каждый раз заключать новый договор субаренды

Содержание
  1. Срок действия договора субаренды
  2. Суть договора
  3. Правовая база
  4. Варианты оформления правоотношений
  5. Срок сделки субаренды
  6. Процедура заключения договора
  7. Документы, необходимые для регистрации
  8. Возникающие риски
  9. Обязанности сторон
  10. Нюансы сделки
  11. Субаренда без согласия арендодателя
  12. Правовая сущность субаренды
  13. Субаренда без согласия арендодателя: последствия
  14. Что говорит судебная практика?
  15. Субаренда — что это: определение договора, сторон, условий, образцы
  16. Предмет соглашения
  17. Формат соглашения
  18. Стороны
  19. Необходимые приложения к соглашению
  20. Образец соглашения
  21. Арендная плата
  22. Субаренда нежилого помещения: чем опасно, как составить договор
  23. Особенности субаренды
  24. Условия предоставления помещения в субаренду
  25. Двойная субаренда
  26. Риски субаренды
  27. Что предусмотреть?
  28. Как сдать нежилое помещение в субаренду | Оформление договора субаренды — Эльба
  29. Как сдать жилье в субаренду, чтобы все было законно?
  30. Сдавать квартиры в субаренду и поднаем — это вообще законно?
  31. Как сдать жилье в субаренду или поднаем?
  32. Где найти субарендатора/нанимателя?
  33. Как заключить договор субаренды/поднайма?
  34. Какие документы требуются, чтобы заключить договор субаренды/поднайма?
  35. Что включить в договор субаренды/поднайма?
  36. Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду/поднаем?
  37. Как расторгнуть договор субаренды/поднайма

Срок действия договора субаренды

Нужно ли каждый раз заключать новый договор субаренды

В настоящее время многие предприниматели предпочитают арендовать помещения для ведения бизнеса, а не приобретать собственные объекты коммерческой недвижимости.

В этом случае не возникает обязанности уплаты имущественного налога, не нужно производить капитальный ремонт помещений. Кроме того, арендатор также может извлекать доход от сдачи недвижимости в перенаем.

Важно при этом правильно оформить договор субаренды и установить его срок действия.

В указанной статье разобраны вопросы о порядке составления договора субаренды, правила его заключения и особенности, и определены возможные сроки соглашения.

Суть договора

Для того, чтобы понять правовые нюансы сделки субаренды, следует разобрать конкретный пример правоотношений.

К примеру, юридическому лицу «Регион-Инвест» принадлежит на праве собственности 5 нежилых помещений в офисном здании без отделки.

В связи с этим, индивидуальный предприниматель Петров обратился к организации с предложением сдать ему 3 нежилых помещения.

Вслед за оформлением необходимой документации и подписанием договора аренды ИП Петров за счет арендных платежей осуществил необходимые ремонтные работы в нанимаемых помещениях.

2 арендованных помещения петров пересдает по договору субаренды, при этом в одном из помещений он разместил свой офис.

В результате:

  • Индивидуальный предприниматель имеет собственное офисное помещение, в котором у него оформлен юридический адрес, получает регулярную плату от субарендаторов,
  • Юридическое лицо продолжает являться собственником всех объектов недвижимости, в которых были произведены улучшения в виде выполненного ремонта, получает арендную плату от арендатора Петрова.

Сдача помещений в поднаем во временное владение и пользование третьих лиц является юридической сделкой субаренды.

Заключение такого договора выгодно для всех его сторон: собственника, арендатора и субарендатора.

Но практически у участников сделки возникают риски:

  1. Договор может быть досрочное расторгнут;
  2. Сделка может быть признана недействительной, вследствие неверно оформленных документов (не произведена процедура обязательной регистрации и учет в ЕГРН).
  3. Причинение ущерба недвижимости и др.

Правовая база

Если стороны не предусмотрели при заключении сделки субаренды каких-либо значительных изменений, в отношении него применяются нормативы, что и в отношении сделки аренды.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ, срок действия договора субаренды определяется таким образом:

 Период взаимоотношений по договоруустанавливается на основании взаимной договоренности, в отдельном пункте договора
 В случае неуказания срока действиясоглашение будет считаться бессрочным, но не дольше срока действия основного договора аренды, т.е. срок прекращения субаренды будет привязан к сроку завершения аренды объекта недвижимости
Чтобы досрочно расторгнуть договорнужно заранее уведомить другую сторону за один месяц
Договор может быть досрочно расторгнут арендодателемв случае выявления факта пользования недвижимостью не по назначению

Варианты оформления правоотношений

Фактически в деловой практике в договоры аренды включается пункт, позволяющий арендатору сдавать нежилые помещения в поднаем сторонним лицам.

Как правило, собственник объекта недвижимости это осознает, но в отдельных случаях это условие упускается из виду арендодателем во время оформления стандартного арендного соглашения.

Возможны 2 варианта:

  Собственник намеренно предоставляет арендатору право впоследствии при необходимости сдать арендованное помещение в наем другому лицу во временное владениетут возникают определенные риски, поскольку арендатор не должен извещать арендодателя в случае заключения договора субаренды. В момент оформления договора аренды он уже управомочен собственником на пересдачу имущества в перенайм любому третьему лицу.
 Если небрежно относиться к условиям оформляемого арендного соглашения, то арендодателю это грозит неблагоприятными последствиямиарендованное нанимателем недвижимое имущество может быть сдано стороннему лицу, который будет использовать его не в соответствии с назначением

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, собственнику рекомендуется согласовывать все случаи субаренды при помощи оформления отдельного документа к сделке аренды.

В случае необходимости пересдать объект недвижимости другому лицу, а владелец согласен на это, то необходимо составить дополнительное соглашение к договору и подписать его.

В этом случае договор субаренды может заключаться на определенный срок либо не ограничиваться каким-либо периодом времени.

Срок сделки субаренды

В процессе оформления сделки субаренды ее стороны самостоятельно устанавливают временные рамки действия правовых отношений.

Но первостепенное значение имеет все таки позиция владельца нежилого ппомещения (или другого имущества).

Проанализируем варианты поднайма различных видов недвижимого имущества с и сроки таких сделок:

 Жилое помещениеКак правило, арендные соглашения жилья заключаются на срок не свыше 1 года. Такой период действия договора связан с тем, что арендодатели не готовы сдавать свое жилое помещение на более длительный срок третьему лицу, а также необходимостью регистрации сделки в ФКП Росреестра. Если участники соглашения доверяют друг другу, срок найма жилого помещения можно продлить до пяти лет либо сделать его бессрочным. Это же касается и субаренды, если арендатор имеет право на сдачу имущества по заключенному договору аренды
 ЗемляЗемельный участок, находящийся в частной собственности, также может быть передан в субаренду. При этом в отношении субаренды земельных участков действуют аналогичные правила, что и в отношении жилья. Если участок принадлежит государственным или муниципальным органам, то допускается сдача его в перенайм без получения согласования собственника, в случае заключения договора на срок более пяти лет. Также нужно знать, что для земель сельскохозяйственного назначения установлен минимальный срок аренды, равный трём годам.
 Нежилое помещениеПериод действия субаренды нежилых помещений связан с периодом действия основного договора аренды. Основным условием перенайма таких объектов является заключение его на срок, не превышающий срок аренды с собственником

Процедура заключения договора

Оформление договора субаренды является довольно простым действием, но необходимо учитывать ряд определенных правил, которые применяются в отношении соответствующих сделок:

 Договор составляется в письменном видедокумент дублируется по числу сторон сделки
 Сведения, содержащиеся в договоре, должны быть достовернымии подтверждаться соответствующими документами. Если в документе содержится информация, не соответствующая действительности, то он может быть оспорен в суде
 Необходимо учитывать деталиВ каждом пункте договора субаренды содержатся условия сделки (обязательства сторон, сроки, ответственность, ограничения и др.)
 Согласие собственника является обязательным требованием законности соглашениядоговор перенайма в отношении субарендатора должен быть согласован арендодателем. Его срок должен быть в рамках сделки аренды
 Обязательстваследует учитывать, что по соглашению субарендатор не может получить больший объем прав, чем имеется у арендатора

Образец согласия на субаренду нежилого помещения от собственника, ищите здесь.

Зачастую договор поднайма нежилого помещения преимущественно повторяет условия основного договора аренды и совершается на аналогичных условиях, в частности:

 СрокВ большинстве случае период действия субарендой сделки равен продолжительности договора аренды. Возможно заключение сделки перенайма на меньший срок.
 Арендная платаАрендатор может устанавливать повышенную стоимость платы за пользование объектом недвижимости, по сравнению с основной арендой
 Разрешение собственникаСубарендатор имеет те же права, что и первоначальный арендатор

Документы, необходимые для регистрации

В случае заключения договора субаренды на срок более одного года, требуется его государственная регистрация в службе Росреестра.

На регистрацию потребуются следующие бумаги:

 Оригинал договора арендыВ соответствии с которым арендатор вправе передать помещение третьему лицу
 Технический, кадастровый паспортсодержащие характеристики недвижимого имущества
 Квитанция об оплате госпошлиныдля юр.лиц – платежное поручение
Согласие супруга на заключение договора с объектом недвижимости, оформленное нотариальноесли сделка заключается физическим лицом. Если гражданин не состоит в официальном браке требуется подтвердить это документально
 Устав и свидетельство о регистрации в качестве юр.лицаесли участником сделки выступает предприятие
 Письменное согласование владельца нежилого помещенияна совершение договора субаренды, если в договоре аренды не содержится условие, позволяющее нанимателю сдать арендованное имущество третьему лицу

Возникающие риски

Сдача имущества во временное владение и пользование сторонним лицам может быть сопряжена с определенными рисками.

Владелец нежилого помещения может понести убытки в случае оформления арендных правоотношений с недобросовестным арендатором.

Чаще всего собственники недвижимого имущества несут следующие риски:

Причинение ущерба имуществуобнаружение факта использования недвижимости не по назначению
 Невнесение арендной платы в установленные срокикража имущества (оборудования, копировальной техники, мебели и др.)

Риски субарендатора связаны с досрочным прекращением договора по инициативе другой стороны соглашения.

Для минимизации таких рисков следует включать в текст соглашения условие о выплате неустойки за такие действия собственника помещения.

Обязанности сторон

На основании заключенного договора субаренды стороны несут обязанности друг перед другом, за неисполнение которых установлена соответствующая договорная ответственность.

Их можно классифицировать следующим образом:

 Обязанности арендатора
  • передать недвижимое имущество, являющееся предметом сделки поднайма в надлежащем техническом состоянии согласно договору после выполнения его регистрации.
  • не препятствовать поднанимателю в реализации его прав по договору субаренды
  Обязанности субарендатора
  • в установленные сроки уплачивать арендную плату согласно графику платежей способом, прописанном в договоре;
  • содержать имущество арендодателя должным образом;
  • исполнять иные обязательства, установленные в договоре  (выполнять текущий ремонт, поддерживать состояние имущества и др.)

Нюансы сделки

В ходе заключения сделки о сдаче нежилого помещения 3-им лицам, нужно учитывать следующее:

 Проверять правоустанавливающие документы на распоряжение объектом недвижимостивыписка из ЕГРН, договор аренды и т.д.
 Срок оформленияследует проверить, что период действия сделки не превышает срок аренды
 Передаваемый объект должен соответствоватьимуществу, описанному в пункте о предмете сделки

В чем отличие аренды от субаренды смотрите в статье: чем отличается договор аренды от субаренды.

: Как получить согласие на субаренду от собственника: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/srok-dejstviya-dogovora-subarendy/

Субаренда без согласия арендодателя

Нужно ли каждый раз заключать новый договор субаренды

При пользовании арендованным имуществом арендатор обязан строго руководствоваться положениям Гражданского кодекса и заключенного договора с арендодателем.

В числе прав арендатора при пользовании имуществом в ГК РФ прописано и право сдавать это имущество полностью или частично в субаренду, но только лишь с согласия арендодателя.

Как защититься, если все же была оформлена субаренда без согласия арендодателя и какие последствия грозят сторонам?

Правовая сущность субаренды

При субаренде изначальные права и обязанности арендатора по заключенному соглашению переходят другому лицу – субарендатору, вот только ответственность перед арендодателем остается за первоначальным арендатором.

Особенности субаренды:

  • Новый договор не может быть заключен на срок более чем изначальный договор аренды;
  • Всю ответственность за возможные последствия при сдаче имущества в субаренду несет первоначальный арендатор;
  • Арендатор является получателем выгоды и прочих благ ввиду сдачи имущества в субаренду, перед арендодателем он же исполняет обязательства сугубо в рамках достигнутых с ним условий.

Говоря прямо, если арендатор пользуется имуществом за 50 тысяч рублей в месяц, но найдет, кому его сдать за 100 тысяч – то арендодатель не вправе предъявлять ему никаких претензий при условии соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.

Часть 2 ст. 615 ГК РФ дает право арендатору сдавать имущество в субаренду, но лишь с согласия арендодателя. При этом оговорки «если иное не установлено договором» в статье нет.

Президиум ВАС в своем разъяснении N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” (в.

18) указал, что не имеет значения способ выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия. Вот как могут выглядеть формулировки в договоре:

То есть во втором случае согласие не требуется, но нужно лишь поставить в известность арендодателя.

Частью первой той же статьи установлено, что арендатор пользуется имуществом в соответствии с оговоренными участниками соглашения условиями.

Получается, условия о субаренде могут быть урегулированы следующим образом:

  1. Без их отражения в договоре – в этом случае действуют нормы ст. 615 ГК РФ и согласие обязательно.
  2. В договоре без указания на необходимость получения согласия арендодателя (пример выше).
  3. В договоре с указанием не необходимость получения согласия.

Субаренда без согласия арендодателя: последствия

Часть 3 ст. 615 ГК РФ более чем очевидно гласит, что нарушение условий использования имущества – веское основание для прекращения договора и возмещения всех убытков.

При этом не имеет никакого значения «тяжесть» и объем нарушений – у арендодателя априори есть право потребовать расторгнуть договор и отменить все обязательства.

При этом арендодатель может потребовать:

  1. Расторжения договора аренды;
  2. Признания договора субаренды недействительным.

С мая 2013 года в ГК РФ внесены изменения, касающиеся оспоримых сделок. В частности к отношениям «арендатор-субарендатор» может быть применена ст. 173.1 ГК РФ, которая подразумевает недействительность сделки, если для заключения оной не было полученное обязательное по закону согласие третьего лица.

В нашем случае третьим лицом будет являться арендатор, а обязанность получить согласие прямо прописана в законе.

При расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть, например, возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором или же созданы препятствия для нормальной работы других арендаторов или самого арендодателя.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.

Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.  

ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных.

Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г.

N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.

С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2021 года А05-1741/2021).

Если у вас имеются какие-либо вопросы, связанные с заключением, исполнением или расторжением договора аренды, я всегда готов оказать необходимую правовую помощь. Задайте свой вопрос по телефону (8452) 93-98-33 или обратитесь за консультацией в офис.

Источник: https://lawpractik.ru/arenda/subarenda-bez-soglasiya-arendodatelya/

Субаренда — что это: определение договора, сторон, условий, образцы

Нужно ли каждый раз заключать новый договор субаренды

Последние изменения: Январь 2021

Законодательством не предусмотрен отдельный нормативный акт, регулирующий отношения по соглашению о субаренде. В статье 615 Гражданского кодекса в пункте 2 лишь указано, что к соглашениям о субаренде необходимо применять правила и порядок заключения соглашений об аренде. Сразу возникает справедливый вопрос – субаренда что это? Аренда и субаренда в чем разница?

Что такое субаренда – это одно из наиболее часто встречающихся видов договорных соглашений регулирующих отношения в плане движимого и недвижимого имущества.

Субарендой является временная переуступка прав на арендуемое имущество либо его долей (чаще всего предметом такого соглашения значатся нежилые помещения).

Субарендатор наделен теми же правами и обязанностями, что указаны в основном соглашении между собственником и арендатором.

Соглашения помогают арендатору в некоторых случаях решить финансовые проблемы, уменьшая издержки связанные с содержанием помещений, к примеру, если они временно не используются.

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей.

Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения.

Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

  • собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды;
  • арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем);
  • субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Субарендатор — это третье и последующее лицо соглашения, принимающее в пользование уже арендованного помещения. Субарендодатель – это участник сделки об аренде, сдающий в аренду третьим и последующим лицам жилплощадь, взятую в аренду им самим.

Период действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия основного договора. Если помещение сдается в аренду более чем на год или равный этому период, соглашение регистрируется в Россреестре, соответственно договор субаренды также подлежит регистрации. Максимальный срок соглашения – пять лет. Далее необходима перерегистрация.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копии документов, удостоверяющих личности участников сделки;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН);
  • оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду);
  • копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг;
  • технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре;
  • если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Арендная плата

 

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Субаренда для последующей передачи жилого имущества в пользование по такому же договору довольно прибыльный бизнес. Так предприимчивые граждане, особенно в значимые для нее дни (олимпиада или подобные события) заключают с собственниками жилых помещений или арендаторами арендные и субарендные договора дальнейшего использования жилых квадратов для получения дополнительной прибыли путем оформления последующих договоров.

К сожалению, законодательством не предусмотрено ограничение лиц, заключающих последующие субарендные договора. Чем и пользуются мошенники, разрабатывая различные схемы отнятия этих объектов недвижимости.

Cобственникам/арендодателям необходимо тщательно подходить к заключению такой сделки и конкретно оговаривать в соглашении пункт о дальнейшей передаче объекта третьим и последующим лицам сделки. То есть либо ограничить и не давать разрешение на субаренду, либо прописать этот пункт отдельно.

Согласно пункту 2 статьи 615 Кодекса, арендатор, вправе заключать дальнейшие сделки по передаче жилья в последующий найм, исключительно с согласия собственника.

Что в некоторой степени ограничивает права арендатора и защищает право собственника.

В любом случае у главной стороны сделки (владелец) есть преимущественное право оспаривания всех действий арендатора и последующих субарендодателей посредством подачи претензий в судебном порядке.

Договор о данном виде сделки, как на недвижимое имущество, так и движимое практически ничем не отличается. Единственным отличием в сфере заключения этих сделок является налогообложение, которое напрямую зависит от статуса самих участников соглашения и категории недвижимости.

Так, налог на сдачу жилого помещения отличается в разы от аренды/субаренды нежилого. Поэтому все чаще участниками сделки являются физические лица, получающие при этом значительные преференции по налогообложению.

В любом случае требуется доскональное изучение законодательства в данной сфере, чтобы собственнику и арендатору не пришлось в будущем решать спорные ситуации в соответствующей подсудности судебной инстанции.

Основным отличием сделки по аренде и субаренде является количество сторон соглашения. Так в первом случае участниками сделки являются собственник и наниматель, а во втором кроме этих лиц в соглашении указываются третьи стороны.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/subarenda-chto-eto/

Субаренда нежилого помещения: чем опасно, как составить договор

Нужно ли каждый раз заключать новый договор субаренды

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Особенности субаренды

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.  

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

  1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
  2. передать помещение в безвозмездное пользование;
  3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.  

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

  • срок субаренды не может превышать срока аренды;
  • в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
  • в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
  • продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.

Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств.

Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Скачать простой договор субаренды нежилого помещения (образец)

Двойная субаренда

В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

  1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
  3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
  4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Что предусмотреть?

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:

  • договор аренды;
  • договор субаренды;
  • письменное согласие собственника;
  • выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения.

Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа.

В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

Источник: https://law03.ru/finance/article/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya

Как сдать нежилое помещение в субаренду | Оформление договора субаренды — Эльба

Нужно ли каждый раз заключать новый договор субаренды

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю. 

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1483/subarenda-pomeshcheniy

Как сдать жилье в субаренду, чтобы все было законно?

Нужно ли каждый раз заключать новый договор субаренды

Законно ли сдавать жилье в субаренду или поднаем? Да, если соблюдать правила. Если вы снимаете квартиру и хотите найти субарендаторов или поднанимателей, эта инструкция для вас.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Что такое субаренда и поднаем квартиры или жилого помещения.
  • Как сдать жилье в субаренду или поднаем, чтобы все было законно.
  • Где искать субарендаторов/поднанимателей.
  • Как заключить договор субаренды/поднайма.
  • Как расторгнуть договор субаренды/поднайма.

Сдавать квартиры в субаренду и поднаем — это вообще законно?

Законно. Оба этих понятия регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Согласно ему понятие «наем» используется, если речь идет о сдаче жилья одним физическим лицом другому для целей временного проживания.

Об аренде речь идет только в случае, если одна из сторон договора — юридическое лицо или предметом договора выступает нежилое помещение (например, апартаменты).

По такому же принципу используются и понятия «поднаем» и «субаренда»: они предполагают, что снимаемая жилплощадь сдается третьим лицам — временным жильцам.

Что такое субаренда и поднаемСубаренда («вторичная аренда») — это пересдача в аренду третьим лицам помещения, которое вы сами арендуете. Субаренду регулирует статья 615 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм) — разумеется, только с согласия арендодателя. Кроме того, арендатор имеет право предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал компании или паевого взноса в производственный кооператив. Во всех этих случаях, кроме перенайма, именно арендатор отвечает за имущество по договору перед арендодателем.Согласно статье 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю на определенное время. При этом за жилье перед наймодателем по-прежнему отвечает наниматель.

Как сдать жилье в субаренду или поднаем?

Чтобы сдать съемное жилье кому-то еще, прежде всего вам потребуется разрешение собственника квартиры. Поэтому если вы заключаете договор аренды/найма с целью сдавать жилье в субаренду или поднаем, лучше сразу прописать это условие в договоре — иначе придется перезаключать договор или отказываться от своих планов.

Неважно, снимаете ли вы квартиру у частного лица или живете в ней по договору социального найма (то есть не приватизировали квартиру), — согласие наймодателя потребуется в каждом из этих случаев.

Если речь о «социальном найме», чтобы получить разрешение муниципалитета (или другого местного органа власти, выступающего наймодателем), потребуется также согласие всех членов семьи основного нанимателя.

А если речь идет о поднайме комнаты в коммуналке — всех, кто владеет долями в ней (то есть собственников и нанимателей других комнат и проживающих с ними членов их семей).

Если наймодатель не возражает против заезда временных жильцов, можете приступать к их поискам и оформлению договора субаренды/поднайма.

Отдельно ставить собственника в известность, когда в квартиру въезжают жильцы, необязательно, если только вы не пропишете специально это условие в договоре аренды.

В любом случае субарендаторы и поднаниматели не получают права самостоятельного пользования жильем, то есть за их действия отвечает основной квартиросъемщик.

Помните! Сдавать квартиры в поднаем или субаренду без согласия собственника — незаконно. Это квалифицируется как мошенничество, а если речь идет об организации незаконного общежития со сдачей квартир нелегальным мигрантам, нарушителю грозит уголовная ответственность.

Где найти субарендатора/нанимателя?

Там же, где и владельцы недвижимости ищут арендаторов, — на профильных сайтах по аренде жилья. В объявлении необязательно указывать, что сдаете жилплощадь по договору субаренды/поднайма, однако это даст заинтересовавшимся более полное представление об условиях съема квартиры.

Еще один вариант — найти жильцов через друзей и знакомых. Проще всего это сделать с помощью объявления в соцсетях. Нередко это надежнее, ведь, скорее всего, в этом случае вы будете знакомы с человеком, которому сдаете жилье.

Прежде чем заключать договор, наведите справки о будущих жильцах и постарайтесь собрать о них как можно больше информации. Узнайте, где работает субарендатор/поднаниматель, снимите копию его паспорта, а также убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Как заключить договор субаренды/поднайма?

Для поднайма имеет значение и размер квартиры. Сдавать жилое помещение в поднаем можно, только если соблюдаются требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на человека (пункт 2 статьи 685 ГК РФ).

Величина этой нормы устанавливается органами местного самоуправления и может варьироваться в зависимости от муниципального образования и того, насколько оно обеспечено жилыми помещениями. В большинстве российских регионов, а также в Москве этот показатель составляет 18 м2 на человека.

Кроме того, квартиру, снятую по социальному найму, нельзя сдавать в поднаем людям, страдающим опасными заболеваниями, например туберкулезом.

Договор поднайма заключается на срок не более 5 лет. Если в договоре срок не указан, считается, что договор заключен на 1 год — но не дольше, чем на срок договора найма.

Согласно пункту 3 статьи 685 ГК РФ договор поднайма — возмездный, то есть поднаниматель должен платить.

Если вы планируете вселить кого-то в снятую вами квартиру бесплатно, нужно заключать не договор поднайма, а договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Какие документы требуются, чтобы заключить договор субаренды/поднайма?

Чтобы заключить договор субаренды/поднайма, вам понадобятся:

  • Документ удостоверяющий личность нанимателя и тех, кто живет с ним, а также поднанимателя (в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей);
  • единый жилищный документ на предоставляемое в поднаем жилое помещение или документы, заменяющие его (где указана информация обо всех лицах, имеющих право пользования этим помещением; можно получить через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ));
  • оригинал договора социального найма или найма помещения, которое сдается в поднаем;
  • нотариально заверенное согласие всех, кто прописан на сдаваемой жилплощади, а если среди них есть несовершеннолетние — еще и нотариально заверенное согласие их родителей или опекунов.

Что включить в договор субаренды/поднайма?

Договор поднайма заключается в письменной форме на бумажном носителе не менее чем в двух экземплярах (по количеству сторон сделки). В нем надо перечислить всех граждан, которые вселяются на сдаваемую жилплощадь вместе с поднанимателем, а также сумму ежемесячной платы. В остальном договор предполагает свободную форму.

Обсудите с поднанимателем, какие условия вы хотели бы включить в договор. Например, можете прописать право выселить поднанимателя/субарендатора в случае поступления жалоб от соседей или порчи имущества. Обязательно пропишите, вносит ли временный жилец страховой депозит на случай порчи имущества и какова его величина.

Инструкцию, как правильно сдать квартиру в аренду, читайте в инструкцииспроси.дом.рф

Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду/поднаем?

Да, нужно. Деньги от сдачи жилья в поднаем — это доход, а значит, физические лица обязаны уплачивать с него подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%.

Подробнее о том, как платить налог со сдачи квартиры, читайте в инструкцииспроси.дом.рф

Как расторгнуть договор субаренды/поднайма

Договор субаренды/поднайма можно расторгнуть по соглашению сторон. Кроме того, согласно ст.

618 ГК РФ он прекращает действие вместе с расторжением договора аренды/найма, то есть если вы перестаете быть основным квартиросъемщиком, вашим жильцам тоже придется съезжать — или подписывать новый договор.

Если речь идет о субаренде (например, вы сдаете апартаменты), то субарендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды на это помещение на тех же условиях, какие были прописаны в расторгнутом договоре аренды, и до конца срока договора субаренды.

Если же договор аренды по тем или иным причинам признан ничтожным, прекращают действовать и заключенные на его основе договоры субаренды.

Похожие правила распространяются и на договор поднайма: он тоже прекращает действовать, как только расторгается договор найма, даже если это происходит досрочно. Правда, в этом случае субарендаторы в более выигрышном положении, чем поднаниматели: у последних нет никаких преимуществ при заключении нового договора (пункты 5 и 6 статьи 685 ГК РФ).

Ещё больше полезных инструкций:

Новостройка или вторичный рынок: где выгоднее купить квартиру?

Как купить квартиру: инструкция

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c90d02c2aa93200b3125131/kak-sdat-jile-v-subarendu-chtoby-vse-bylo-zakonno-5d31a099ac412400ae86432a

Ваш юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: