Обложение ндс возмещение расходов на обслуживание пожарной сигнализации арендодателя

Как отстоять выгодный учет налогов по договорам с условием о компенсации расходов

На практике нередко встречаются договоры, в которых цена разделена на две части: собственно плату поставщику, подрядчику, исполнителю, агенту (для краткости назовем их исполнителями) и компенсацию его затрат на выполнение договора. Такие действия преследуют несколько целей.

Во-первых, заказчик или покупатель получает возможность контролировать порядок образования цены. Во-вторых, исполнителю гарантирован доход сверх его затрат. В-третьих, это выгодно с налоговой точки зрения.

Именно поэтому инспекторы на местах предъявляют повышенный интерес к подобным соглашениям.

В чем налоговая выгода договора с возмещением затрат

Возмещение затрат осуществляется заказчиком или покупателем на основании документов, представленных второй стороной. Подобное условие может касаться компенсации расходов на доставку товара, затрат посредника на исполнение поручения, затрат арендодателя на оплату коммунальных платежей, командировочных расходов исполнителя и т. д.

Сумма компенсации не включается в состав выручки исполнителя.

Ведь в подпункте 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ указано, что при расчете налогооблагаемой прибыли не учитываются «доходы в виде возмещения затрат, произведенных иным поверенным за счет иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов поверенного». Соответственно, и суммы возмещаемых расходов отражаются в учете того, кто их компенсировал.

Что касается НДС, то сумма возмещения не облагается этим налогом (хотя иногда налоговики пытаются это оспорить). В облагаемую базу исполнителя попадает лишь основная цена сделки. Соответственно, в сравнении с единой ценой, общая сумма НДС к уплате (и вычету) по договору уменьшается.

Таким образом, договоры с компенсацией затрат выгодны прежде всего для исполнителя. Другая сторона, напротив, может потерять на налогах, если исполнитель не перевыставит входной НДС по компенсируемым затратам.

В НК РФ не определено, кто может предъявить к вычету входной НДС по возмещаемым расходам

НК РФ не содержит указаний на то, как исполнитель должен учитывать входной НДС по расходам, которые ему компенсируются. На практике по этому поводу сложилось два подхода.

Первый подход аналогичен посредническим договорам – право на вычет имеет лишь сторона, которая компенсирует затраты. То есть входной НДС должен быть перевыставлен заказчику вместе с другими документами, подтверждающими расходы. Учитывая, что этот способ прямо в НК РФ не прописан, иногда налоговики отказывают получателю такого перевыставленного НДС в вычете.

Однако суды не видят никаких противоречий в такой аналогии с агентскими сделками. Так, в постановлении от 25.05.09 № Ф09-3324/09-С3 Федеральный арбитражный суд Уральского округа признал правомерным перевыставление счетов-фактур поставщиком покупателю по транспортным услугам.

По мнению суда, покупатель вправе применить вычет по таким счетам-фактурам. Аналогичные выводы содержат постановления федеральных арбитражных судов Северо-Кавказского от 19.05.09 № А53-10110/2008-С5-46, Центрального от 01.07.09 № А54-3828/2008С8 и от 29.04.

09 № А54-3250/2008С4 округов.

Второй подход, более рискованный, основан на том, что все требования для получения вычета соблюдены лишь у исполнителя договора, но не у заказчика. Действительно, это исполнитель оплачивает товары, работы, услуги и приобретает их в свою собственность, хотя и в целях выполнения договора с третьим лицом.

И это ему предъявляют контрагенты счета-фактуры с выделенной суммой НДС. При этом особенности исчисления этого налога (ст. 156 НК РФ) предусмотрены лишь для посреднических договоров. Если соглашение с условием компенсации затрат таковым не является, то к нему указанные нормы неприменимы.

Поэтому формально ничто не мешает исполнителю принять к вычету входной НДС.

Сложно сказать, насколько осуществим этот вариант на практике, так как в его пользу нам не удалось найти ни одного судебного решения.

Почему налоговики могут доначислить НДС с суммы компенсации

В зависимости от вида соглашений чиновники могут заявить, что сумма компенсации облагается НДС у исполнителя. Основной аргумент в пользу этой позиции в том, что возмещение затрат связано с оплатой реализованных товаров, работ или услуг. А такие суммы, согласно подпункту 2 статьи 162 НК РФ, увеличивают базу по НДС.

Подобное мнение по договорам возмездного оказания услуг высказано Минфином России в письмах от 02.03.10 № 03-07-11/37 и от 14.10.09 № 03-07-11/253. В отношении работ также есть подобное разъяснение, правда, довольно давнее – письмо Минфина России от 19.09.03 № 04-03-11/75.

Этому есть что возразить. При компенсации издержек не происходит передачи права собственности на товары, результаты выполненных работ или оказанных услуг. Кроме того, в пользу этой выгодной позиции есть и разъяснения все тех же чиновников.

Например, в отношении возмещения расходов арендодателя, если такая сумма не является переменной частью арендной платы (письма ФНС России от 04.02.10 № ШС-22-3/86 @ , Минфина России от 14.05.08 № 03-03-06/2/51, от 24.03.07 № 03-07-15/39).

Есть давние письма Минфина России, где он не возражает против отсутствия налога при компенсации транспортных услуг в договорах экспедиции (письмо от 30.03.05 № 03-04-11/69) и договорах поставки (письмо от 03.09.03 № 24-11/48103).

Суды в этом вопросе более последовательны. Чаще всего они встают на сторону налогоплательщика, исключая сумму компенсированных расходов из облагаемой базы по НДС по любому договору.

По мнению судов, компенсация издержек лица, оказывающего услуги по договору возмездного оказания услуг, направлена на погашение документально подтвержденных расходов.

Соответственно, она не может рассматриваться в качестве платы за товары, работы или услуги.

Более того, включение суммы компенсации в облагаемую базу по НДС противоречит подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ, поскольку возмещение рассматриваемых расходов не создает добавленной стоимости.

Подобные выводы содержатся в постановлениях Президиума ВАС РФ от 18.08.05 № 1443/05, а также федеральных арбитражных судов Северо-Западного от 30.04.09 № А56-31234/2008, от 25.08.08 № А42-7064/2007, Волго-Вятского от 19.02.07 № А17-1843/5-2006, Восточно-Сибирского от 10.03.06 № А33-20073/04-С6-Ф02-876/05-С1, Поволжского от 03.10.06 № А72-5959/05-6/450 округов.

Возмещение расходов не облагается НДС, даже если оно ошибочно указано с учетом налога

Посредническим договорам с условием о возмещении затрат налоговики уделяют особое внимание, требуя включать компенсации расходов в сумму вознаграждения посредников. Видимо, причина этого в частом использовании таких договоров в схемах налогового планирования.

Но подобные претензии судом не поддерживаются. Так, в постановлении от 26.02.

07 № А56-19948/2006 Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа указал, что дополнительные расходы были понесены посредником для обслуживания имущества, принадлежащего комитенту, а не в собственных интересах.

Следовательно, компенсация этих расходов не может рассматриваться в качестве вознаграждения. Аналогичные выводы содержит и постановление федеральных арбитражных судов Московского от 19.11.07 № КА-А40/11709-07, Северо-Западного от 15.11.05 № А56-8757/2005 округов.

Причем такой вывод справедлив даже в случае, когда в счете-фактуре НДС по ошибке исчислен со всех сумм, причитающихся комиссионеру, – и с вознаграждения, и с компенсации. В частности, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 19.03.

07 № А31-384/2006-15 признал неправомерным требование инспекции уплатить налог в сумме, указанной в выставленном счете-фактуре.

Компания доказала, что должна была исчислить НДС только со своего вознаграждения, а возмещенные ей комитентом расходы не должны облагаться этим налогом.

Посредник может не подтверждать размер возмещаемых затрат

Поскольку компенсация не увеличивает налогооблагаемую прибыль посредника, но включается в расходы комитента, налоговики при проверке строго контролируют их размер и документальное оформление. Однако постановлением от 18.05.10 № 17795/09 Президиум ВАС РФ признал возможность не подтверждать первичными документами размер возмещаемых расходов, указанных в отчете.

В деле, рассмотренном судом, под фактическими расходами агента стороны договорились понимать долю затрат, понесенных им в течение месяца и отраженных в отчете за этот месяц. Эти суммы принципал и обязался компенсировать без изучения подтверждающих документов. Однако налоговики при проверке сочли размер такого возмещения не подтвержденным и отказали принципалу в учете расходов.

Президиум ВАС РФ указал, что каких-либо специальных требований к оформлению документов, подтверждающих затраты на оплату услуг агента, комиссионера или посредника, Налоговый кодекс не содержит.

Если договором не определено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала (ст. 1008 ГК РФ). Но в анализируемом соглашении между сторонами был установлен перечень документов, которые агент должен прилагать к своему отчету.

При этом первичные документы, подтверждающие затраты агента по выполнению обязательств, в этом списке не поименованы.

В связи с этим Президиум ВАС РФ решил, что расходы принципала на компенсацию расходов агента обоснованы и документально подтверждены, несмотря на отсутствие первички. Но справедливости ради стоит упомянуть, что в этом деле стороны облагали суммы компенсации НДС, а агент учитывал их в своих доходах. Возможно, поэтому суд и встал на сторону налогоплательщика.

Налоговики могут признать компенсации необоснованным расходом у заказчика или покупателя

Заказчику или покупателю налоговики тоже могут предъявить претензии, заявив, что суммы возмещения не уменьшают налогооблагаемую прибыль. Так, компенсации командировочных расходов сотрудников компании-исполнителя налоговики рассматривают как расходы на оплату труда.

Они ссылаются на положения статей 166–168 Трудового кодекса, 255 и 264 Налогового кодекса. Из них следует, что организация вправе возмещать затраты по командировкам только для штатных работников, с которыми организация заключила трудовые договоры или коллективные соглашения.

На этом основании чиновники делают вывод, что действующим законодательством не предусмотрена компенсация расходов по командировкам специалистов, числящихся в штате другой организации (письма Минфина России от 16.10.07 № 03-03-06/1/723, от 19.12.06 № 03-03-04/1/844, УФНС России по г.

Москве от 29.12.08 № 19-12/121858).

Но суды указывают на возможность учета таких трат по другим основаниям. Например, в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.10.

07 № А05-5368/2006-26). С возможностью учесть затраты на компенсацию издержек исполнителя согласились также в своих постановлениях федеральные арбитражные суды Уральского от 30.04.09 № Ф09-2594/09-С3, Московского от 21.09.09 № КА-А40/9252-09, Поволжского от 15.11.

07 № А55-632/2007 округов.

Кроме того, по мнению инспекторов, с компенсаций командировочных расходов сотрудников исполнителя необходимо удерживать НДФЛ (письмо Минфина России от 31.12.08 № 03-04-06-01/396).

Однако суды не соглашаются с такими выводами, отмечая, что эти расходы заказчик осуществлял не в интересах работников (постановления федеральных арбитражных судов Уральского от 01.09.09 № Ф09-6417/09-С3 и Северо-Кавказского от 07.08.08 № Ф08-4549/2008 округов).

Источник: http://www.NalogPlan.ru/article/2111

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Отделимость и неотделимость улучшений зависит от того, утратит или нет арендуемый актив свои свойства, если эти улучшения изъять (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его.

Однако не всё так просто. С точки зрения собственника, который хочет поддержать сдаваемый в аренду актив в рабочем состоянии, например, замену старых дверей и полов на новые вполне можно рассматривать как расходы на реконструкцию с последующей капитализацией.

Эти расходы направлены на продление срока полезного использования актива, хотя и не изменяют его полезной площади и не формируют новые характеристики. Подобную позицию высказывал и Минфин России (письмо от 29.02.2014 № 07-04-18/01).

Но важно понимать, что если после произведённых улучшений изменится полезная площадь или объём актива, то его стоимость как объекта основных средств также должна увеличиться (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.2021 № Ф04-641/2021 по делу № А46-8255/2021).

Таким образом, по сложившейся практике и существу определения неотделимые улучшения — это результат капитальных работ, которые совершает арендатор или подрядчик, а отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не повредив при этом предмет аренды.

Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения?

К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2021 № 309-ЭС17-2544).

Вопрос об отделимости объектов, имеющих отношение к системам электроснабжения и кондиционирования зданий, действительно не так прост.

Если арендатор установит в арендуемом активе, который изначально был оборудован собственной системой электроснабжения и кондиционирования, электрощитовые, кондиционеры и вывеску, то для их демонтажа потребуется вмешательство в инженерные системы всего здания. Поэтому такие улучшения будут признаны неотделимыми (решение АС Ульяновской области от 13.05.

2021 по делу № А72-16150 /2015, постановление 5ААС от 08.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу А14-5963/2010).

Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка.

Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые.

Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.

И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена.

Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости.

В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99).

Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).

При отсутствии единого жёсткого алгоритма разграничения отделимых и неотделимых улучшений нужно в каждом случае рассматривать понесённые затраты по существу и с точки зрения наличия последствий для арендованного актива: изменятся или просто поверхностно обновятся его функции.

Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества

Может ли арендатор поставить пожарную сигнализацию стоимостью 98 691 рубль на учет в составе основных средств и списать ее стоимость в бухучете в течение срока аренды — 11 месяцев? Можно ли в налоговом учете сразу списать ее стоимость на материальные расходы? Арендодатель согласен на неотделимые улучшения, расходы компенсировать не будет.

Федик Инна Леонтьевна,
эксперт бухгалтерскому, налоговому и управленческому учету справочно-правого сервиса Контур.Норматив

В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды

Арендатор может учесть систему пожарной сигнализации в бухучете, если есть письменное согласие арендодателя (в договоре аренды или в отдельном документе) на данное неотделимое улучшение имущества.

Такое капиталовложение арендатор учитывает для целей бухучета в качестве отдельного инвентарного объекта и амортизирует его.

При этом срок полезного использования может быть равен сроку аренды имущества, в отношении которого произведены неотделимые улучшения (п. 20 ПБУ 6/01).

В налоговом учете списать единовременно нельзя

Расходы произведены арендатором в форме неотделимых улучшений основных средств с согласия арендодателя, а значит, для целей налогового учета это капиталовложение является амортизируемым имуществом (неважно, что стоимость системы менее 100 000 рублей), и его стоимость учитывается через механизм амортизации (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ). 

В общем случае амортизация по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из срока полезного использования арендуемого объекта имущества.

Однако несмотря на то, что пожарная сигнализация в нашем примере — неотделимый объект, согласно классификации основных средств она является отдельным объектом учета и имеет свой срок службы, отличающийся от срока службы здания.

Следовательно, ее амортизация рассчитывается исходя из срока ее полезного использования, определенного в соответствии с классификацией основных средств. 

Системы пожарной сигнализации относятся к VI амортизационной группе (срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно), код ОКОФ 330.26.30.50 «Устройства охранной или пожарной сигнализации и аналогичная аппаратура». 

Дополнительная информация — в статье «Возврат имущества арендатором, документооборот и учет». В частности, полезно знать, что если при возврате арендованного имущества вместе с улучшениями арендодатель не возмещает стоимость этих улучшений, то в учете арендатора их передача рассматривается как безвозмездная.

Получите бесплатный доступ в справочно-правовой сервис и задайте свой вопрос эксперту.

Получить доступ

К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях

Все улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от него, принадлежат собственнику. Чтобы с собственником не возникали споры о принадлежности улучшений, кажется логичным согласование проведения неотделимых улучшений. Обратите внимание: нормы ст.

 623 ГК РФ  требуют согласования с арендодателем проведения неотделимых улучшений, но только в увязке с вопросом: будет или нет арендатор посягать на возмещение понесённых расходов.

Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы ГК РФ не предписывают арендатору обязательного согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендатором, если он изначально не планирует их перевыставить арендодателю для их компенсации или зачёта в счёт арендных платежей. Но с точки зрения дальнейших налоговых последствий сторонам изначально нужно этот вопрос обсудить.

На практике если арендатор решает провести неотделимые улучшения без ведома собственника, это может повлечь за собой даже расторжение договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено сторонами договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Возникает определённый диссонанс: параллельно с этой нормой в ГК РФ присутствует оговорка, что в состав арендной платы могут входить суммы подобного возмещения.

Как это совместимо в периоде до окончания аренды? Если сумма последнего арендного платежа достаточна на подобный зачет.

Кроме того, возмещение возможно вне зависимости от наличия отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Но представим себе, что арендатор произвёл капитальные вложения в арендованный объект, не согласовав это с собственником.

Если по окончании аренды они останутся в распоряжении собственника, можно ли их также рассматривать как некомпенсируемые, хотя они и не были согласованы? К возмещаемым (компенсируемым) улучшениям относятся только те, о которых есть такое условие в договоре.

Если исходить из приоритета существа над формой, можно предположить, что и несогласованные неотделимые улучшения должны рассматриваться так же, как невозмещаемые (не компенсируемые).

Некомпенсируемые неотделимые улучшения (не важно, были ли они согласованы или нет) — это проблема для собственника. По факту собственник принимает их безвозмездно, без демонтажа и для дальнейшего использования.

Могут быть и такие ситуации, когда собственник принимает улучшения, а потом требует от арендатора компенсации затрат на демонтаж, потому что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

То есть в этих ситуациях ни собственнику, ни арендатору не будет выгоды от произведённых улучшений.

Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Налоговое законодательство не предписывает арендодателю учитывать для целей налогообложения доходы в сумме стоимости некомпенсируемых неотделимых улучшений, произведённых арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В приведенной норме нет ни слова о том, должно или нет быть согласование по капвложениям между сторонами договора.

Тем не менее Минфин РФ полагает, что если речь будет идти о несогласованных и не компенсируемых по договору улучшениях, после окончания аренды они должны учитываться в составе внереализационных доходов у собственника в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).

При этом Минфин предлагает в НК РФ объединить зеркальные нормы про признание доходов и про признание расходов в привязке к наличию согласования. Для этого он предлагает внимательно прочитать п. 1 ст.

 256 НК РФ.

В соответствии с НК РФ, если собственник не возмещает стоимость капитальных вложений, произведённых арендатором с его согласия, то последний амортизирует их в течение срока действия договора аренды.

Налицо коллизия права. О том, как решить эту проблему, мы поговорим в следующий раз.

Светлана Смирнова, кандидат экономических наук, налоговый консультант I категории

Источник: https://kontur.ru/articles/5434

Возмещение коммунальных услуг арендатором перед арендодателем: способы компенсации платежей,порядок исчисления НДС

Последнее обновление: 10.05.2021

Возмещение коммунальных услуг по договору аренды необходимо для бесперебойной работы фирмы. Исправная работа инженерных коммуникаций, своевременная подача воды и тепла – задача арендодателя.

Одноименный договор содержит положения, среди которых прописываются пункты оплате взятых в наем помещений и услуг ЖКХ. Арендодатель собственными средствами обеспечивает условия для ведения бизнеса и жилья в квартире: это возмещается.

По положениям заключенных контрактов, арендатор оплачивает:

• тепло и воду в помещении;
• работу инженерных систем;
• снабжение газом;
• уборку.

Что такое аренда?

Аренда — это передача собственником имущества другому лицу. При получении вещи, у участника правоотношения возникает право на владение и пользование, но временно. Предметом отношений между сторонами выступает любое имущество, не изъятое и не ограниченное в гражданском обороте.

Виды и цели аренды

Цель аренды – получение собственником стабильного дохода от сдачи своего имущества. Арендатор — лицо, приобретающее вещь, —реализует свое стремление к ее использованию. По итогу, выгоду получают обе стороны.

ГК РФ в главе 34 определяет отдельные виды аренды. Предлагается ее классификация по отдельным критериям :

Общественная аренда

Применение общественной аренды не так широко, как коммерческой. Но сделки проводятся в следующих обстоятельствах:

1. Передача права пользования имуществом без уплаты налога на прибыль.
2. Цель аренды – благотворительность. Все деньги, которые поступают в виде арендных платежей, идут на эти цели.

Коммерческая аренда

Объектами этого вида найма выступают объекты следующей подкатегории:

1. Помещения, относящиеся к свободному назначению. Это объекты, которые располагаются в новостройках (первые этажи). Арендодатель, сдавая их в найм, разрешает предпринимателю переделать объект по своим потребностям. Помещение передается, в договоре указываются его характеристики. Арендатор может заключить договор, связанный с возмещением коммунальных услуг наймодателю.
2. Помещения торгового назначения. Обычно они просторные, так как используются еще и для хранения товара.
3. Офисные помещения.
4. Жилые помещения: апартаменты, квартиры.
5. Цеха.

При заключении договора на арендатора возлагается задача по надлежащему использованию помещения, включая соблюдение правил противопожарной безопасности.

Производственная аренда

Объекты аренды – помещения, используемые в коммерческой деятельности предпринимателей. Это ангары, склады, офисы. Обычно при аренде наниматели ищут помещения, предлагаемые только собственниками.

Суть договора аренды

Частные лица или предприятия, осуществляя коммерческую деятельность, нуждаются в недвижимости. Объекты разные, помещение зависит от вида и категории бизнеса.

Собственники помещений инициируют их сдачу в аренду. Покупка недвижимости с целью сдачи ее в аренду – выгодная инвестиционная сделка. Недвижимость приносит доход.

Суть аренды состоит в том, что собственники предлагают разные помещения (по площади, назначению), а арендаторы берут их в наем, пользуясь объектами и оплачивая их. Выгода, по сути, у обеих сторон: одни получают деньги за пользование своим имуществом, а вторые – приобретают права владения и распоряжения недвижимостью на временной основе.

Основные особенности, понятия и положения договора

Особенностями любого гражданско-правового договора выступают его условия. Обязательно в тексте договора прописываются существенные условия, без которых соглашение признается недействительным. Это означает, что оно ничтожно по факту своего составления.

Существенными пунктами выступает предмет договора и цена.

1. Предмет: это помещение, сдаваемое в аренду. Главное, чтобы в договоре были указаны идентификационные признаки помещения, которое берет предприниматель или частное лицо в аренду. Указывается его площадь, назначение.
2. Стоимость аренды. В договоре участники правоотношения прописывают стоимость аренды. Платежи могут поступать ежемесячно, раз в квартал и т.д. Главное – обозначить периодичность и форму перевода денег.

Особенности аренды присущи конкретному ее предмету. Так, выделяют прокат или финансовую аренду, то есть лизинг. Каждая из заключаемых сделок, включая и социальный, коммерческий наем, имеет цель обеспечить заинтересованных лиц в помещениях, а также в ином имуществе, если речь идет не о недвижимости.

Способы оплаты аренды

Ст. 614 ГК РФ прописывает, каким образом арендатор вправе рассчитаться с собственником имущества:

1. Фиксированная сумма, которая передается за использование имущества.
2. Доля, определенная договором, от продукции или доходов.
3. Услуги арендатора.
4. Передача со стороны арендатора вещи в наем или собственность.
5. Совершенствование имущества за затраты, которые понес арендатор.

ВАЖНО: для учета и налогообложения необходимо в любом случае арендную плату отражать в денежном эквиваленте.

Платежи в конкретной величине

Самый распространенный способ оплаты аренды. Наниматель дает деньги арендодателю под расписку либо перечисляет их на расчетный счет.

Расчёт услугами или продукцией

Главное – соблюдать правило о соразмерности платежей арендуемому имуществу. При расчете в натуральной форме можно установить периодичность оплаты раз в квартал или в месяц.

Если оплата происходит при помощи оказания арендатором комплекса услуг наймодателю, то в договоре обязательно прописываются следующие пункты:

• объем оказанных услуг;
• место;
• сроки;
• стоимость в денежном эквиваленте.

Имущественный расчёт в аренду или собственность

Участники договора могут определить вариант, когда происходит передача в собственность имущества, то есть происходит его оплата в натуре. Стороны назначают срок, который служит компенсацией за передаваемое имущество. Длительность аренды с такой оплатой определена продолжительностью встречной аренды.

Расчёт путём обустройства объекта аренды

Наниматель несет расходы по улучшению используемого имущества. Если стороны договорились между собой о такой форме оплаты, то в контракте обязательно прописывается:

• обязательство арендатора произвести улучшение имущества своими силами, а также при помощи третьих лиц, но за его счет;
• список работ, которые будут произведены;
• размер затрат, возлагаемых в этом деле на арендатора.

В этом случае размер платы за аренду определяется путем составления такого документа, как смета. Она позволит определить перечень улучшений, их стоимость.

Составляющие арендной платы

Отражение в договоре пункта о возмещении коммунальных услуг без добавления их в плату – наиболее предпочтительный вариант. Например, можно отразить, что арендная плата будет состоять из 2-х частей. Первая часть – твердая, фиксированная сумма, она не меняется. Вторая часть – зависит от набора оказываемых услуг, сезонности (например, в расходе той же электроэнергии).

Постоянная часть

По ст. 614, п.2 и 3 участники арендного правоотношения предусматривают в соглашении твердый размер оплаты. Она отражает постоянную часть. Она фиксированная, включает плату за пользование помещением или иным имуществом арендодателя.

На практике, постоянная часть определяется посредством умножения ставки найма на площадь помещения в квадратных метрах.

Переменная часть

Эта часть рассчитывается из стоимости коммунальных услуг, которые потребляются арендатором за определенное время.

Что такое возмещение коммунальных услуг

По общим положениям ст. 210 ГК РФ обязанность по содержанию своего имущества лежит на собственнике. Это логично, если последний пользуется помещениями либо квартирой. Но он вправе их сдавать. С этой поры расходы по содержанию передаются на того человека или предпринимателя, который взял недвижимость в наем (ст. 616 ГК РФ).

К расходам на содержание недвижимости относят:

• коммунальные услуги – электроэнергия, водоснабжение, водоотведение;
• связь – интернет, телефония;
• клининг;
• услуги ЧОП.

Возмещение затрат по оказанным коммунальным услугам оформляется документально. Это делается несколькими способами:

• включение коммунальных платежей в плату;
• в арендном договоре прописывается возмещение коммунальных услуг без их включения в плату за пользование имуществом арендодателя;
• оформление посреднического соглашения на покупку арендатором комплекса коммунальных услуг (отдельное соглашение).

СПРАВКА: Включение коммунальных платежей в плату выступает самым простым вариантом, но не лишенным недостатков. В этой ситуации не учитывается, сколько электроэнергии израсходует арендатор.

Виды коммунальных услуг

К коммунальным услугам относятся затраты по оплате услуг, которые оказываются другими организациями. Эти услуги необходимы для нормальной работы зданий и сооружений.

К числу основных услуг относят:

• газоснабжение, водоснабжение;
• отопление.

К перечню услуг, относящихся к коммунальным, относят также:

• вывоз мусора, нечистот, снега;
• дезинфекция;
• мероприятия противопожарного назначения;
• благоустройство прилегающих к зданию территорий;
• ремонт оборудования и т.д.

Какие услуги оплачивает арендодатель

Арендодатель не оплачивает коммунальные услуги.

Какие услуги оплачивает арендатор

Он оплачивает все коммунальные услуги.

Основания для возмещения стоимости

Основанием для возмещения стоимости коммунальных услуг выступает затраты арендодателя, понесенные за арендатора.

Способы документального оформления обязанностей арендатора по возмещению коммунальных услуг

Существует несколько способов по документальному подтверждению обязанности нанимателя оплачивать коммунальные услуги:

• их включение в договор;
• составление отдельного соглашения;
• заключение договора собственником помещения для приобретения услуг для нанимателя.

Включение стоимости услуг в состав арендной платы

В договоре стороны обязательно прописывают размер арендной платы. Стоимость коммунальных услуг они могут включить в арендные платежи.

Заключение договора о возмещении коммунальных услуг

Специалисты рекомендуют составлять договор о возмещении затрат между юридическими лицами. Это отдельное соглашение на возмещение коммунальных услуг. В нем необходимо учесть ряд нюансов:

1. Счет на оплату услуг со стороны ресурсоснабжающей организации выставляется владельцу помещения. Соответственно, наймодателю, который обязан заблаговременно предупредить арендатора о текущих платежах.
2. Соглашение оформляется письменно, в 2-х экз. Один – наймодателю, второй – арендатору, с подписями обоих участников.
3. В соглашение нужно включить пункт о возможности индексации возмещения. И это необходимо из-за нередкого повышения коммунальных тарифов.

Заключение договора на приобретение арендодателем коммунальных услуг для арендатора

На практике, договор с поставщиками услуг, необходимый для бесперебойного функционирования помещений, заключает владелец. В случае сдачи недвижимости, происходит возмещение комплекса коммунальных услуг со стороны арендатора наймодателю.

Порядок исчисления НДС

Если в договоре предусматривается постоянная и переменная составляющая арендных платежей, письмо ФНС РФ № ШС-22-3/86 решает вопрос с исчислением НДС.

Арендодатель обязан выставить счет-фактуру не позже 5 дней со дня, когда была оказана услуга. Ее считают последним днем месяца. Налоговая база определяется по сумме арендной платы, которая состоит из двух частей: постоянной и дополнительной. Арендодатель вправе использовать налоговые вычеты входного НДС.

Порядок возмещения НДС

Арендатор, пользуясь актом сдачи–приемки услуг, счетом-фактурой от арендодателя, может принять к вычету входной НДС, который относится к переменной и постоянной части арендной платы. Правила применения имущественного вычета отражены в ст. 172 НК РФ, п. 1.

При включении коммунальных расходов в арендную плату

Если платежи за коммунальные услуги включены в плату за пользование имуществом, то необходимо исчислять НДС с полной суммы платежей и отдать арендатору счет-фактуру.

При разделении арендной платы и оплаты коммунальных услуг

Возмещение не облагается НДС. Собственник арендованного имущества не продает коммунальные услуги нанимателю. Такое возмещение не может быть признано в качестве объекта налогообложения НДС (письмо Минфина от 2007 № 03-03-06/1/895).

Нормативно-правовая база для арендодателей и арендаторов

Законы: ГК РФ, НК РФ, АПК РФ, ЖК РФ, N 218 ФЗ от 2015 года.

Договор на возмещение коммунальных услуг

Образец договора возмещения затрат без труда можно найти в интернете. Документ составляется участниками, включает в себя реквизиты, обязательные в силу закона. Кроме того, письменный документ должен быть оформлен без ошибок, помарок. В нем стороны указывают на то, что согласны с правилами возмещения, о чем говорят их подписи, поставленные на последней странице документа.

Соглашение об оплате коммунальных услуг

Образцы соглашений об оплате коммунальных услуг по аналогии с договором, можно найти на специализированных ресурсах.

Это документ, оформляемый письменно. Он подтверждает, что стороны достигли договоренности по порядку оплаты коммунальных платежей. Соглашение заключается в дополнение к основному договору.

Законы, акты, указы и статьи, регулирующие отношения арендодателя и арендатора

Законы: ГК РФ, НК РФ, АПК РФ, ЖК РФ, N 218 ФЗ от 2015 года.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/kompensaciya-kommunalnykh-uslug/

Бухгалтерский учет коммунальных услуг и налогообложение

«Мой адрес не дом и не улица» — к сожалению, эта крылатая фраза совершенно не применима к организации. У каждой приличной фирмы есть вполне официальный адрес, по которому она располагается. А раз есть «место жительства», значит есть и сопутствующие расходы — коммунальные.

Давайте сразу определимся, что под статьей расходов «Коммунальные услуги» будем понимать расходы на электричество, воду, газ и т.п. На все то, что делает помещение пригодным для работы организации или ИП.

статьи:

1. Статья расходов «Коммунальные услуги»: с кем может быть заключен договор?

2. Правила учета коммунальных услуг при прямых расчетах с ресурсоснабжающей организацией

3. Правила учета коммунальных услуг при включении их стоимости в арендную плату

4. Правила учета коммунальных услуг при компенсации их стоимости арендатором

5. Вычет по НДС у арендатора при компенсации коммунальных услуг

6. Агентский договор − возможность избежать рисков по НДС

7. Бухгалтерский учет коммунальных услуг в случае их компенсации арендатором

8. Оформление и учет расчетов по коммунальным услугам

9. Налоговый учет коммунальных услуг в расходах при ОСН

10. Расходы на коммунальные услуги при УСН

Итак, идем по порядку. Если у вас нет времени читать длинную статью, посмотрите короткое видео ниже, из которого вы узнаете все самое важное по теме статьи.

(если видео видно нечетко, внизу видео есть шестеренка, нажмите ее и выберите Качество 720р)

Более подробно, чем в видео, разберем тему дальше в статье.

1. Статья расходов «Коммунальные услуги»: с кем может быть заключен договор?

В каких случаях и кому организация или ИП платит за коммунальные услуги изображено на схеме.

Из схемы видно, что за коммунальные услуги собственник помещения платит ресурсоснабжающей организации.

А арендатор может платить как арендодателю, так и заключить прямой договор с поставщиками коммунальных услуг.

2. Правила учета коммунальных услуг при прямых расчетах с ресурсоснабжающей организацией

Прямой договор с поставщиком на коммунальные услуги может быть заключен как собственником помещения, так и арендатором.

Учет в обоих случаях будет одинаковым.

При получении акта выполненных работ и счета-фактуры, потребитель делает такие же проводки в учете, как и по другим работам (услугам):

При ОСН

Дебет 20, 23, 25, 26, 44 − Кт 60 на стоимость услуг без НДС

Дебет 19 − Кт 60 на сумму НДС

Дебет 68 − Кт 19 вычет НДС

При УСН

Дебет 20, 23, 25, 26, 44 − Кредит 60 на стоимость услуг с НДС (пп.3 п.2 ст.170 НК РФ)

3. Правила учета коммунальных услуг при включении их стоимости в арендную плату

В этом случае в договоре должно быть прописано, что платежи являются частью арендной платы. Возможны два варианта включения затрат на коммунальные платежи в арендную плату.

Вариант 1

Арендодатель определяет объем коммунальных услуг расчетным способом на основе фактических данных за предыдущие периоды.

Фиксированная сумма платежей за месяц прибавляется к арендной плате.

Таким образом, арендатор ежемесячно платит фиксированную арендную плату, в которую уже включена плата за коммуналку.

Вариант 2

Арендодатель получает от ресурсоснабжающих организаций документы за коммунальные услуги. Определяет объем, который потратил арендатор и выставляет арендную плату с учетом этих сумм.

Это значит, что коммунальные платежи составляют переменную часть арендной платы.

Независимо от выбранного варианта, бухгалтерский учет коммунальных услуг у арендодателя будет одинаковым:

Для ОСН:

Дебет 20, 23, 91 − Кредит 60 — на стоимость услуг без НДС

Дебет 19 − Кт 60 — на сумму НДС (для ОСНО)

Дебет 68 − Кредит 19 — вычет НДС (для ОСНО)

Для УСН

Дебет 20, 23, 91 − Кредит 60 — на стоимость услуг с НДС

Это значит, что арендодатель в себестоимость услуг по аренде или прочие расходы включает всю коммуналку.

А выставление услуг по аренде происходит обычным порядком, выписывается:

• счет-фактура (в организациях на ОСН)
• счет (в организациях на УСН)

Дебет 62 – Кредит 90-1 – выручка по аренде

Дебет 90-3 – Кредит 68 – начислен НДС на всю сумму арендной платы (ОСНО)

Бухгалтерский учет коммунальных услуг в программе 1С: Бухгалтерия 8 ред. 3.0 смотрите в видео:

Далее обсудим подробнее, как обстоит дело при аренде со «входным» НДС от поставщиков коммунальных услуг.

4. Правила учета коммунальных услуг при компенсации их стоимости арендатором

Особенность такой ситуации − возмещение арендатором коммунальных расходов отдельно от арендной платы. А самый спорный вопрос − вычет входящего НДС, причем как у арендодателя, так и у арендатора. Как такие условия могут быть сформулированы в договоре?

Например: «Арендодатель компенсирует (возмещает) арендатору коммунальные услуги на основании приложенных подтверждающих документов».

Важно понимать разницу между тем, когда коммунальные расходы входят в арендную плату в виде переменной составляющей и тем, когда они компенсируются.

Рассмотрим вычет по НДС у арендодателя при покупке коммунальных услуг, которые будут компенсироваться арендатором.

Вариант 1

Арендодатель является абонентом ресурсоснабжающей организации, он не производит коммунальные услуги, а закупает их. Передача части расходов арендатору в виде компенсации − не реализация услуг, а, следовательно, такая операция не является объектом налогообложения по НДС.

Из этого исходят контролирующие органы, которые считают, что:

— арендодатель не может взять сумму НДС на вычет по тем коммунальным услугам, которые были «переданы» арендатору, а должен включить сумму НДС в их стоимость

— при «передаче» услуг арендодатель не должен выписывать счет-фактуру

Нормативные документы, в которых высказана такая позиция:

Источник: https://azbuha.ru/buxgalterskij-uchet/buxgalterskij-uchet-kommunalnyx-uslug/