Обмен квартиры на квартиру с доплатой какие документы нужны

Содержание
  1. Как происходит обмен квартиры на квартиру: советы юриста, документы, нюансы
  2. Варианты обмена квартир
  3. Прямая мена жилья
  4. Обмен через куплю-продажу
  5. Обмен на новостройку (трейд-ин)
  6. Как происходит обмен квартиры на квартиру
  7. Обмен квартиры с доплатой на другую
  8. Обмен ипотечной квартиры
  9. Обмен неприватизированной квартиры
  10. Продать или обменять? Советы
  11. Какие нужны документы для обмена квартиры на квартиру
  12. Какие документы нужны для обмена квартир
  13. Куда обращаться?
  14. Размен квартиры на две жилплощади
  15. Если собственник ребенок
  16. Обмен жилья
  17. Обмен квартиры на квартиру: главные особенности сделки
  18. Обмен между неприватизированными квартирами
  19. Мена приватизированных квартир
  20. Вариант обмена с застройщиком недвижимости
  21. Трейд ин
  22. Документы для родственного обмена квартирами
  23. Что такое обмен квартирами, как его осуществить?
  24. Налоги в процессе обмена
  25. Документы для обмена
  26. Куда подавать, случаи отказа, сроки рассмотрения
  27. Обмен неприватизированного жилья
  28. Обмен частного жилья на социальное: особенности оформления
  29. Обмен дома на квартиру: как оформить, какие документы нужны, какие налоги придется платить
  30. Сущность процедуры обмена
  31. Тонкости процедуры
  32. Как оформить: пошаговая инструкция
  33. Какие документы нужны
  34. Затраты при совершении сделки мены
  35. Риски при обмене дома на квартиру
  36. Как проходит обмен недвижимости?
  37. Все ли так просто?
  38. Что если цена квартир при обмене не совпадает?
  39. Как обменять квартиру на другую?
  40. Как проходит обмен ипотечной квартиры
  41. Налоги при обмене жилья

Как происходит обмен квартиры на квартиру: советы юриста, документы, нюансы

Обмен квартиры на квартиру с доплатой какие документы нужны

Есть много причин для обмена квартиры – переезд, новое трудоустройство, намерение улучшить условия проживания. Выделяются 3 способа проведения сделки, у каждого из которых есть плюсы и минусы. Рассмотрим, как обменять квартиру на квартиру, когда мена целесообразна и выгодна, в каких ситуациях она невозможна.

Варианты обмена квартир

Для проведения обмена необходимо подготовить документацию, зарегистрировать переход прав собственности, а также доплатить за жилье, если объекты неравнозначны по цене. Если квартира ипотечная, то сделка требует разрешения со стороны кредитора.

Рассмотрим следующие способы обмена объектами недвижимости.

Прямая мена жилья

Один объект недвижимости передается в собственность в виде замены на иной объект. Каждый из участников процедуры одновременно выполняет обязательства и продавца, и покупателя.

К преимуществам прямой мены объекта относятся следующие:

  • есть возможность улучшить условия проживания при небольших затратах;
  • если участники сделки приходятся друг другу родней, то прямая мена – несложный и выгодный способ решить вопрос с жильем.

Но необходимо учитывать и минусы:

  • сложно найти подходящее жилье;
  • шансы на то, что второй стороне понравится вариант для обмена, невысоки;
  • оформление договора мены требует затрат времени на поиски объектов, согласование условий, а если меняются неприватизированные объекты недвижимости, то процедура усложняется в разы.

Если в соглашении отсутствует информация о стоимости квартиры, то объекты равнозначны по цене.

Обмен через куплю-продажу

Собственник покупает новое жилье и в то же самое время продает имеющееся. Для предотвращения финансовых рисков можно получить от покупателя задаток.

Преимущества:

  • можно быстро оформить сделку, особенно если стоимость продаваемого объекта ниже среднерыночных цен или равна им;
  • найти покупателя нетрудно, ведь нет необходимости в том, чтобы жилье последнего соответствовало потребностям и пожеланиям продавца;
  • нет необходимости получать разрешение от местных органов власти, нормы предоставления жилья в учет не входят;
  • условия сделки зависят исключительно от договоренности участников обмена.

Недостатки подобного обмена следующие:

  • приходится оформлять сразу две сделки в одно и то же время;
  • за переход права собственности нужно повторно оплатить госпошлину;
  • цены на рынке недвижимости меняются резко, и внезапное их повышение может лишить продавца возможности купить квартиру за деньги, полученные после продажи;
  • юридическая сделка рискованная: если ее признают через суд недействительной, то кто-либо из участников лишается права собственности на жилье, причем прежнюю квартиру ему не вернут – формально оба соглашения купли-продажи не связаны по отношению друг к другу;
  • необходимо заплатить налог за проданную квартиру (при этом есть возможность воспользоваться вычетом).

Обмен на новостройку (трейд-ин)

Этот вариант представляет собой смену вторичной недвижимости на объект в новостройке. Процедура заключается в организации двух юридически несвязанных сделок в одно и то же время и состоит из следующих шагов:

  1. соглашение по продаже вторичной недвижимости заключается между риэлтором и собственником жилья;
  2. жилье в новостройке бронируется с зафиксированной ценой, срок бронирования – 2-3 месяца;
  3. за период бронирования риэлтор продает объект недвижимости на вторичном рынке и направляет полученную сумму средств на приобретение новой квартиры.

Трейд-ин отличается следующими преимуществами:

  • поиском покупателей, подготовкой документации, оформлением соглашений, установлением юридической чистоты объектов занимаются риэлторы – клиент от этих обязанностей освобождается;
  • стоимость жилья в новостройке зафиксирована;
  • жилье приобретается с внесением невысокой доплаты, если после продажи объекта на вторичном рынке выяснится, что полученных средств не хватает.

Однако у данной процедуры есть и недостатки:

  • застройщик может сдвигать срок сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • за риэлторские услуги потребуется заплатить;
  • для ускорения продажи могут снизить рыночную стоимость объекта: иногда цена квартиры настолько занижена, что ее выкупают риэлторы для последующей выгодной перепродажи;
  • есть вероятность того, что сделка по продаже вторичного объекта по не зависящим от участников обстоятельствам не состоится.

Услуги трейд-ин можно заказать как у риэлторов, так и у застройщиков. Эта процедура пользуется популярностью у тех людей, которым необходимо совершить обмен в кратчайшие сроки, и они согласны на невыгодные условия. В остальных случаях рекомендуется найти покупателя на свое жилье, после чего заняться поиском подходящей квартиры в новостройке.

Если покупатель опасается, что понравившуюся квартиру в новостройке могут быстро купить третьи лица, есть такой вариант: оформление ипотечного кредита на объект, после чего – выплата ипотеки до окончания срока действия соглашения за счет средств, полученных с продажи прежнего жилья, пусть и с небольшим опозданием.

Как происходит обмен квартиры на квартиру

Когда обмен равнозначный, процесс проведения сделки состоит из следующих шагов.

  1. Получить выписку из ЕГРН на оба объекта. Она подтверждает права собственности на жилье.
  2. Сделать ксерокопии лицевых счетов для подтверждения того факта, что в квартирах больше никто не зарегистрирован.
  3. Подготовить справки об отсутствии долгов по оплате коммуналки.
  4. Письменно подтвердить тот факт, что обмениваемые объекты подходят друг другу по определенным параметрам.
  5. Составить договор мены, указав в нем такие факторы: сведения об участниках, стоимость объектов, их подробное описание, сроки проведения сделки.
  6. Обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода прав собственности, предоставив уполномоченным лицам все запрашиваемые документы.
  7. Получить выписку из ЕГРН.

Обмен квартиры с доплатой на другую

Доплата со стороны одного из участников сделки может потребоваться в следующих обстоятельствах:

  • один из объектов по площади меньше другого;
  • один объект в городе, а второй – в селе;
  • один объект находится в аварийном состоянии, а второй – в новостройке.

Сделки по трейд-ин тоже часто сопровождаются доплатой.

Сумма доплаты зависит от таких факторов:

  • различие в состоянии квартир: ремонт, работа системы водоснабжения, газа, электроэнергии, а также сантехники;
  • сумма средств, полученных с продажи и необходимых человеку для приобретения новой квартиры (чем меньше сумма, тем больше доплата);
  • местонахождение жилья: если квартира расположена близко к детскому садику, школе, больнице и отличается развитой инфраструктурой, то его стоимость будет выше (по сравнению с объектами, построенными в неразвитых районах на окраине города).

Процесс обмена с доплатой аналогичен равнозначному обмену, но при этом в соглашении прописываются такие сведения:

  • сумма доплаты;
  • сроки осуществления доплаты;
  • способ расчетов между участниками сделки.

Обмен ипотечной квартиры

Обмен ипотечной квартиры законодательством разрешается, однако на деле участники могут столкнуться со сложностями.

  1. Для обмена ипотечной квартиры необходимо получить письменное разрешение кредитора. При этом некоторые банки требуют или полного погашения ипотеки, или выплаченной части долга (стабильная оплата без просрочек в течение нескольких лет).
  2. При совершении обмена залогом становится приобретаемое жилье. Покупка должна быть одобрена кредитором, для чего необходимо обратиться к профессиональному оценщику и провести оценку жилья.

Сам процесс обмена ипотечного жилья состоит из следующих шагов:

  1. оформление двух соглашений – на продажу жилья (даже после отчуждения оно будет предметом залога) и на покупку новой квартиры;
  2. регистрация прав собственности на приобретаемое жилье, установление обременения на него;
  3. получение согласия от банка на снятие залога с прежней квартиры.

Обмен ипотечного жилья допустим исключительно через проведение купли-продажи.

Обмен неприватизированной квартиры

Если квартира принадлежит государству или муниципалитету, то обменять его допускается на жилье с таким же статусом. Обмен может быть равнозначным и с доплатой. Необходимо получить разрешение на проведение сделки со всех членов семьи.

Для обмена неприватизированного жилья следует получить разрешение от местных муниципальных органов, предоставив уполномоченным лицам такой пакет документации:

  1. заявление с просьбой выдать разрешение;
  2. договор соцнайма;
  3. договор обмены объектами;
  4. паспорт нанимателя;
  5. выписка из домовой книги;
  6. выписка, подтверждающая отсутствие долгов по коммуналке и проживанию;
  7. разрешение от сотрудников органов опеки (при наличии в семье недееспособных, детей);
  8. бумага о санитарно-техническом состоянии жилья;
  9. техпаспорт, справка об оценочной стоимости объекта (оформляется в БТИ);
  10. ксерокопии документации на квартиру, в которую наниматель планирует переехать;
  11. разрешение от членов семейства на проведение сделки, заверенное у сотрудника нотариального агентства.

Разрешение на проведение сделки необходимо получить даже от тех родных, которые временно отсутствуют в квартире.

Заявление рассматривается на протяжении 10 дней. В основном сотрудники муниципальных органов выносят положительные решения, но есть и основания для отказа – например, дом подлежит сносу или наниматель получил иск об аннулировании договора соцнайма.

Если наниматели проживают в разных районах города или в разных городах, то им потребуется обратиться в администрацию своего района или города. Далее каждый участник процедуры на новом месте оформит договор соцнайма с местными административными органами, после чего пропишется в новой квартире.

Преимущества обмена неприватизированного жилья:

  • за проведение обмена квартир плата не взимается (но если дело дойдет до судебного разбирательства, расходы и издержки придется оплатить);
  • нет риска лишиться прав на жилье, денежных средств;
  • криминальные истории в такой сфере не случаются.

Однако есть и недостаток – найти подходящее неприватизированное жилье сложно, ведь только 20% жилья в России является собственностью государства/муниципалитета.

Вероятность того, что взаимные требования нанимателей к состоянию жилья совпадут, крайне мала.

По этой причине многие сначала оформляют такое жилье в частную собственность, после чего распоряжаются им по своему усмотрению – обменивают, продают.

Отказать в обмене личного жилья никто не вправе – есть только риск оспаривания сделки в будущем (к примеру, один из участников недееспособен). В ситуации с неприватизированным жильем причинами для отказа выступают неадекватные условия, запрет со стороны органов опеки, решение по выселению нанимателя в судебном порядке (или аннулирование договора соцнайма).

Продать или обменять? Советы

Для выбора необходимо учитывать то, что сделки по мене и купле-продаже недвижимости имеют общие характеристики:

  1. необходимо оплатить 13% налога от стоимости жилья (если человек владеет объектом более 5 лет, то оплачивать его нет необходимости);
  2. необходимо зарегистрировать квартиру на свое имя;
  3. проведение сделки невозможно, если участник не получил разрешения со стороны своего супруга, заверенное у сотрудника нотариального агентства;
  4. несовершеннолетние после проведения сделки должны быть обеспечены условиями проживания, которые были бы как минимум не хуже последних;
  5. необходимо оплатить госпошлину за регистрацию перехода прав собственности;
  6. недопустимо, чтобы жилье находилось под залогом или арестом, чтобы на него имели права другие лица;
  7. участники сделки вправе воспользоваться помощью своих законных представителей.

В то же время у этих соглашений есть и отличительные стороны:

  1. жилье, используемое по договору соцнайма, нельзя продавать – его можно только обменять;
  2. проведение сделки купли-продажи требует меньших временных затрат, поскольку при желании обменять квартиру найти желающего на обмен непросто;
  3. сделка по купле-продаже жилья сопровождается оплатой деньгами, а сделка по обмену квартир – это принятие участниками друг от друга объектов недвижимости;
  4. если соглашение необходимо аннулировать, то при продаже стороны могут столкнуться с проблемами при возврате денежных средств, тогда как при мене квартиры просто возвращаются прежним владельцам.

Таким образом, выбор между меной и куплей-продажей должен сделать собственник жилья самостоятельно, исходя из сложившихся обстоятельств и личных предпочтений. К примеру, в случае с неприватизированной квартирой иногда выгоднее оформить ее в личную собственность, после чего совершать стандартный обмен или продажу жилья.

Перед тем как начинать процесс обмена квартиры, рекомендуется обратиться к профессиональному юристу за консультацией. Он подробно разъяснит порядок действий исходя из сложившихся обстоятельств, окажет помощь в сборе пакета документации и заключении договора.

Источник: https://nedvizhka.site/oformlenie/kak-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru

Какие нужны документы для обмена квартиры на квартиру

Обмен квартиры на квартиру с доплатой какие документы нужны

Договор мены является распространенной формой юридических сделок с недвижимостью. В обмене участвуют два предмета мены и два собственника, квартиры могут быть равноценными по цене или возможна доплата за разницу метража и других преимуществ. Муниципальное жилье возможно сменить только по договору мены, когда разрешение приходится получать у юридического собственника.

Какие документы нужны для обмена квартир

Пакет необходимых данных бывает стандартным и расширенным в особых случаях. Например, проживание в квартире детей или недееспособных граждан потребует согласования с органом опеки и попечительства. Сложности могут возникнуть, если речь идет об обмене доли квартиры, когда предварительно необходимо выделить часть имущества, и оформить документ на собственность.

Чаще всего лица, ищущие варианты обмена, обращаются в риэлтерское агентство и поручают провести оформление сделки.

Заключается договор на предоставление услуг, клиент оплачивает поиск варианта и сопровождение сделки. Обмен подразумевает две операции для каждого участника, который является одновременно продавцом и покупателем.

Процедура требует повышенного внимания и аккуратности, особой внимательности к пакету документов.

Куда обращаться?

Договор обмена можно заключить в произвольной форме и подписать самостоятельно. Более надежным будет оформление договора нотариально, но эта услуга платная. Нотариус проверит договор на юридическую чистоту, сделает замечания и даст рекомендации по дальнейшим действиям. Договор будет зарегистрирован в книге актов, что всегда повышает правовое значение сделки.

Обмен будет считаться оформленным, если его зарегистрируют в Росреестре и внесут изменения в государственный реестр ЕГРН. Подать документы можно также в МФЦ, что несколько замедлит оформление, но зато не придется собирать некоторые справки и документы самостоятельно.

Перечень необходимых документов:

  • паспорт участников;
  • документы на квартиры;
  • кадастровые паспорта и выписка БТИ;
  • справка о составе семьи;
  • свидетельства на детей и согласие опеки;
  • согласие супруга на совместное имущество.

Могут потребоваться иные документы, о чем будет сообщено заявителям. Например, свидетельство на право собственности на квартиру оформлено на одну фамилию, которая позднее менялась.

Несовпадение с паспортными данными потребует приложения свидетельства о смене фамилии. Участникам потребуется приложить квитанцию об уплате государственной пошлины.

Заявителям выдаются расписки в получение оригиналов и копий документов, назначается время получения новых документов на квартиры.

Следует учесть, что мена жилплощади не освобождает участников от уплаты налога на имущество. В данном случае действуют те же правила, что при купле/продаже, поэтому придется проверить основания для уплаты 13% налога. Если процедура производится законным представителем, то обязательно приложить доверенность на право совершения действий от лица доверителя.

Чтобы узнать, какие документы нужны для обмена квартир, необходимо обратиться к служащим регистрирующего органа. Документы собираются в установленном порядке, большинство выписок имеют срок применения. Заявителям могут отказать в регистрации, если не все нужные бумаги поданы, есть ошибки в договоре или личных данных.

Малейшее несовпадение в документах потребует тщательного и обязательного рассмотрения. Если заявители не согласны с доводами регистраторов, то спор решается в судебной инстанции.

Размен квартиры на две жилплощади

Иногда на практике проводятся сложные обмены, когда, например, одна квартира меняется на две жилплощади. Чаще всего люди разъезжаются при разводе и разделе имущества.

Размен потребуется, когда выросло новое поколение семьи, желающее независимости от родителей. Главным условием является согласие членов семьи, являющихся долевыми или совместными владельцами.

Если между собственниками нет согласия, то вопрос решается по суду.

Если собственник один, а остальные члены семьи являются просто зарегистрированными жильцами, то это значительно облегчает ситуацию. Иногда зарегистрированные жильцы имеют право пожизненного проживания, полученное при отказе в участии в приватизации. Они должны дать официальное согласие на переезд по новому адресу, быть прописаны сразу после завершения обмена.

Требуется учесть, что выделенная доля или совместное владение подразумевают первую очередь на приобретение отчуждаемой доли. Другими словами, обмен может не потребоваться, если долю выкупят другие собственники. Если все собственники согласны на размен квартиры, то приступают к поиску достойных вариантов. Перечень документов при размене квартиры такой же, как при оформлении договора мены.

Если собственник ребенок

Когда несовершеннолетний ребенок является собственником доли меняемой квартиры, то могут возникнуть определенные сложности с обменом. Рекомендуется предварительно выписать одного из родителей с детьми к родственникам до получения возможности прописаться по новому адресу. Если такой возможности нет, то придется получать разрешение опеки, предоставив для согласования выбранный вариант.

Договор мены подписывают все собственники, которые владеют долями квартиры. Документы подаются на регистрацию лично в присутствии всех заинтересованных лиц или одним собственником, на которого оформлена генеральная доверенность на право проведения сделки. При размене в сделке участвуют три предмета, когда одна квартира меняется на две.

Особенно тщательно составляется договор, если условиями предусмотрена доплата. Деньги передаются под расписку, сумма обязательно отражается в тексте договора мены.

При существенной доплате следует заверить вручение средств нотариально. Такая операция значительно снизит риски сделки, не позволит после регистрации расторгнуть обмен квартир без серьезных оснований.

Обмен жилья

Источник: https://alljus.ru/grazhdanskoe-pravo/oformlenie-dokumentov/dokumenty-pri-obmene-kvartir.html

Обмен квартиры на квартиру: главные особенности сделки

Обмен квартиры на квартиру с доплатой какие документы нужны

В простонародье под обменом понимается любой тип сделки с недвижимостью, при котором новое жильё приобретается за счёт старого. Однако, с точки зрения законодательства, это ошибочное мнение.

Под обменом понимаются сделки, совершаемые только между арендаторами неприватизированной (социальной) недвижимости. В случае, если такая операция совершается между квартирами, находящимися в собственности, то используется термин мена.

Обратите внимание, что неприватизированное жильё может быть реализовано только путём обмена, тогда как для недвижимости, находящейся в собственности доступен любой тип сделки. Для социальных квартир допускаются следующие разновидности обмена:

Обмен между неприватизированными квартирами

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом (ЖК России) обмен может совершаться только с разрешения арендодателем недвижимости. Ими могут выступать муниципальные власти или иные собственники жилья. Разрешение на совершение обмена или отказ выдаётся в течение десяти рабочих дней после подачи заявления в письменной форме.

Отказ может быть спровоцирован следующими обстоятельствами:

  • В случае внесения изменений в договор о социальном найме недвижимости или его расторжении.
  • Судебные разбирательства, объектом которого выступает обмениваемое жильё.
  • Наличие действующего постановления о непригодности помещения для проживания.
  • В случае принятия решения о переоборудовании недвижимости для других целей, капитальном ремонте или сносе здания.
  • Если обмениваемое жильё относится к коммунальному типу и реализуется лицу, страдающему хроническими заболеваниями.
  • Отсутствие разрешения от органов опеки, в случае проживания в этой недвижимости несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного члена семьи.

Кроме того, для обмена нужно получить согласие всех членов семьи, проживающих вместе с арендатором. В случае, если таковое получить невозможно, нужно подать заявление о принудительном обмене. Это можно сделать только в судебном порядке.

Условия обмена неприватизированной недвижимости регламентируются статьёй № 72 ЖК России.

При оформлении обмена между неприватизированными квартирами потребуются следующие документы:

  • Письменное разрешение арендодателя недвижимости.
  • Заявление от арендатора, подписанное всеми членами семьи, кроме несовершеннолетних.
  • Ордер, договор найма или иной документ, подтверждающий право социальной аренды этой недвижимости.
  • Справка о количестве проживающих лиц, включая детей.
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате за коммунальные услуги.

Мена приватизированных квартир

В наши дни мена жилья – это довольно редкое явление. Чаще всего используются альтернативные сделки.

В таком случае оформляются парные договоры купли-продажи на обе квартиры. Однако это не исключает возможности прямой мены.

При заключении договора две стороны меняются недвижимостью. В нём могут быть также прописаны особые условия. К примеру, доплата. Если одна из сторон предлагает большую по площади недвижимость, то вторая выплачивает разницу, в размере, достигнутом по устной договорённости или в соответствии с оценкой БТИ.

Обычно к прямой мене прибегают владельцы недвижимости, состоящие в родственной связи, так как такая процедура значительно уменьшает расходы на оформление сделки.

Помимо этого, в отличие от купли-продажи, если по какой-то причине сделка будет признана недействительной, то стороны просто вернут свои прежние квартиры.

Вариант обмена с застройщиком недвижимости

Мечтой многих граждан является обмен старой недвижимости на новостройку. И этот вариант существует. Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом об обмене одной недвижимости на другую, то он называется взаиморасчёт.

Схема этой операции довольно простая, однако в большинстве своём реализуется только при посредничестве риелторов. Клиенты агентств недвижимости могут подобрать подходящий вариант квартиры в новом доме, провести оценку старого жилья и выставить его на продажу.

В отличие от купли-продажи на время взаиморасчёта квартира в новостройке, выбранная клиентом, бронируется на определённый срок или до того как будет найден покупатель на старую недвижимость. Так же как и в случае любого другого варианта обмена при взаиморасчёте может взиматься доплата, состоящая от разницы стоимости старой и новой недвижимости.

Трейд ин

Второй подвид взаиморасчёта пришёл с рынка автомобилей. Он называется трейд ин (trade in – англ.). Этот вариант обмена также производится при посредничестве риелторов.

Агентство недвижимости выкупает старую квартиру с небольшой скидкой от рыночной стоимости, а клиент на эти деньги (с доплатой или без неё) приобретает новое жильё. Позднее риелторы реализуют старую недвижимость.

Это один из самых непопулярных вариантов обмена, так как влечёт за собой потерю стоимости, но он незаменим при необходимости реализовать недвижимость быстро.

Мена недвижимости регламентируется статьями №567–571 ГК (Гражданский Кодекс) России.

Для оформления мены между приватизированными квартирами потребуются следующие документы:

  • Удостоверения личности всех сторон, являющихся участниками сделки, включая несовершеннолетних.
  • Документы о браке или разводе.
  • Согласие супруга, в случае, если недвижимость приобреталась во время брака. Его нужно получать даже в случае, если брак уже расторгнут.
  • Документы, подтверждающие право собственности на эту недвижимость.
  • Кадастровый паспорт с указанием плана недвижимости.
  • Единый жилищный документ, который включает в себя информацию из домовой книги и данные о финансовом состоянии лицевых счетов.
  • Разрешение органов опеки, в случае если в сделке есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица.
  • Разрешение совладельцев недвижимости, в случае мены долей.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen

Документы для родственного обмена квартирами

Обмен квартиры на квартиру с доплатой какие документы нужны

Обмен недвижимым имуществом между родственниками (квартирами, долями в квартирах, земельными участками и домами) весьма распространенное явление на рынке жилья.

Чтобы улучшить жилищные условия членов семьи либо решить конфликтную ситуацию путем расселения недовольных друг другом родственников, производится данная операция. Вариантов семейного обмена квартирами несколько.

Для выбора наиболее подходящего в конкретной ситуации необходимо понимать, чем отличается обмен от купли-продажи, какие нюансы нужно учитывать и с чего начать.

Что такое обмен квартирами, как его осуществить?

Обмен недвижимостью предполагает передачу квартиры, доли в квартире, иного имущества второй стороне сделки и получение взамен другого объекта недвижимости.

Объекты могут быть равноценными, а могут отличаться по стоимости. Стороны договариваются о мене с доплатой в последнем случае. Последствия обмена такие же, как и при купле-продаже.

Отличием является отсутствие в сделке денежных средств.

Сразу оговоримся, что заключить договор мены могут как родственники, так и абсолютно посторонние люди. С точки зрения закона их статус одинаков. Каждый из заключающих сделку является одновременно продавцом своей недвижимости и покупателем чужой.

Распространены сделки родственного обмена по той причине, что найти посторонних людей, которых взаимно устроят квартиры, непросто. Поэтому более популярны среди не родственников сделки купли-продажи жилья.

Переход права собственности на недвижимое имущество путем обмена, а не купли-продажи, отличается тем, что документов оформлять придется меньше.

  1. Договор мены заключается один, а покупку и продажу придется оформлять двумя договорами. Это дополнительные затраты на государственную регистрацию и, если стороны решат воспользоваться услугами нотариуса, на нотариальное удостоверение договоров.
  2. Денежные средства не фигурируют при обмене, а это дополнительная гарантия безопасности сделки для сторон.

Налоги в процессе обмена

Что касается необходимости уплатить налог на доходы при оформлении обмена квартирами, то принципиальных отличий не имеет.

Налоговое законодательство относится к мене как к двум встречным сделкам купли-продажи. В конечном итоге должен ли будет уплачивать налог каждый менщик рассчитывается отдельно.

Это зависит от того, какие расходы он понес на приобретение жилья, которое затем им обменивается.

Следует помнить, что от уплаты налога освобождается физическое лицо, если квартира пробыла у него в собственности 3 года.

В случае, если трех лет еще не прошло, физическое лицо может претендовать на имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей.

Подробнее с нюансами уплаты налога на доход при оформлении мены квартиры можно ознакомиться после просмотра видео.

Обменяться жильем можно и путем оформления дарения. Вот здесь для близких родственников закон предусматривает послабление. Сделки дарения недвижимости, совершенные близкими родственниками, налогом не облагаются. Следует помнить, что дарение с доплатой невозможно. Поэтому, если предполагается обмен неравноценным жильем, вопрос с доплатой остается вне правового поля.

Близкими родственниками налоговое законодательство считает супруга, родственников по прямой восходящей и нисходящей линиям (дети, родители, бабушки, дедушки и внуки), братьев и сестер, включая неполнородных.

Документы для обмена

Если стороны достигли согласия по структуре сделки, необходимо оформить договор мены в количестве экземпляров, на 1 превышающем количество сторон. «Лишний» экземпляр необходимо будет подать в регистрирующий орган вместе со следующим комплектом бумаг:

  • Паспорта сторон сделки;
  • Договор мены. Он может быть как заверен нотариально, так и заключен в простой письменной форме;

Нотариальное удостоверение договоров обладает некоторым преимуществами. Нотариус проверяет договор на грамотное составление, либо сам его составляет, способствуя тем самым наилучшему соблюдению интересов сторон сделки. В случае утери договора факт его заверения у нотариуса послужит доказательством наличия такого документа. Это касается и рассмотрения споров в судебном порядке.

  • Если собственниками квартир являются не только их продавцы, но и другие лица, они должны предоставить согласие на заключение договора мены;
  • В обязательном порядке учитываются интересы детей и граждан, признанных недееспособными. В этом случае предоставляется согласие на мену от органов опеки и попечительства. Это послужит гарантией соблюдения прав социально незащищенных категорий граждан;
  • Документы о праве собственности на квартиры, соответствующие свидетельства предыдущей продажи, наследования, дарения;
  • Паспорта на квартиры, свидетельствующие о текущем состоянии недвижимости и отсутствии обременений. Среди них кадастровый паспорт и технический паспорт;
  • Квитанция об уплате налога, если применимо.

В случае оформления обмена путем дарения дополнительно потребуется доказать родственную связь. Это можно сделать при помощи таких документов: свидетельство о браке, рождении и проч.

Куда подавать, случаи отказа, сроки рассмотрения

Для регистрации сделки обмена квартирами документы должны быть поданы в отделение Росреестра. Это можно сделать, обратившись непосредственно в регистрирующий орган, либо через многофункциональные центры «Мои документы». В первом случае документы будут рассматриваться 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.

Отказать в регистрации сделок могут только в случае предоставления неполного комплекта документов, подаче недостоверных сведений либо при ущемлении прав сособственников и других защищаемых законом лиц. Отказ в регистрации можно обжаловать в судебном порядке.

Государственная пошлина за регистрацию договора составит 2000 рублей.

Обмен неприватизированного жилья

Все описанное выше относится к сделкам с жильем, которое находится в частной собственности. Ограничить право собственника распоряжаться судьбой своей недвижимости можно только по очень серьезным основаниям. Иная ситуация складывается с жильем, которое предоставлено в социальное распоряжение. Проще говоря, находится в муниципальной собственности и не приватизировано.

Социальное жилье тоже можно обменять, такая ситуация урегулирована Жилищным кодексом РФ. Сделать это можно путем заключения договора об обмене между нанимателями по соответствующим договорам с муниципалитетами. При этом неважно находится ли жилье в одном регионе. Главное, чтобы оно располагалось в пределах РФ. Количество участников обмена и объектов также не ограничивается рамками.

В каждый из муниципальных органов, заключивших договор найма с участниками сделки, помимо договора об обмене жилья, должны быть предоставлены документы:

  • Паспорта участников сделки, являющихся нанимателями по договору социального найма;
  • Согласие на обмен всех проживающих в квартирах лиц;
  • Документ о проживающих в каждой из квартир лицах;
  • Документы, подтверждающие социальный найм, договор и ордер на вселение;
  • Разрешение муниципалитета на вселение;
  • Согласие органов опеки, если в квартирах проживают несовершеннолетние либо недееспособные лица;
  • Заявление с просьбой одобрить планируемый обмен от нанимателя.

Срок для принятия решения об одобрении или отказе составляет не более 10 рабочих дней. При условии положительного решения должны быть расторгнуты существующие договоры найма по всем квартирам и заключены договоры с новыми нанимателями. Это происходит в течение 10 рабочих дней с обращения нанимателя в местную администрацию.

Отказать в одобрении обмена муниципалитеты могут только по предусмотренным кодексом основаниям. Отказ может быть обжалован в суд. Среди таких оснований:

  1. Планируемый снос дома, где находится подлежащее обмену помещение;
  2. Наличие у кого-либо из будущих квартирантов заболеваний, при которых контакт с другими людьми опасен для их здоровья (открытые формы туберкулеза, психические расстройства и прочие);
  3. Непригодность для проживания обмениваемых квартир;
  4. Наличие споров в отношении участвующего в сделке жилья.

Обмен частного жилья на социальное: особенности оформления

Приведенные ситуации, когда родственники обмениваются социальным жильем либо частной собственностью, особых вопросов не вызывают. Что же делать, если одна из квартир, участвующих в обмене, является приватизированной, а в отношении другой приватизация не оформлялась?

Очевидно, что напрямую обменяться такими квартирами нельзя. Но это не значит, что о мене нужно забыть. Если запастись временем и терпением, то можно воспользоваться одним из следующих вариантов оформления обмена.

  • Самым логичным способом является приватизация социального жилья. После того, как квартира станет частной собственностью, обмен можно произвести посредством купли-продажи или дарения, в общем порядке.
  • Более «хитрым» вариантом является обмен через регистрацию. В этом случае на приватизированную квартиру оформляется договор дарения. В социальную же регистрируется будущий ее владелец из частной собственности. После регистрации на него переоформляется договор социального найма, то есть меняется ответственный квартиросъемщик. Важно учитывать социальные нормы жилья (в Москве это не менее 10 квадратов на человека), иначе нового нанимателя попросту не зарегистрируют. В результате проведения указанных манипуляций владельцы частной и социальной квартир поменяются местами.

Как видно из настоящей статьи, обмен жильем не представляет сложностей для обычных граждан, при условии выбора правильного варианта оформления, сбора необходимых документов, учета всех указанных нюансов.

При наличии сомнений в собственных силах, можно обратиться как к стороннему юристу, так и к нотариусу, записаться на прием в соответствующий государственный орган.

Среди последних местная администрация, «Мои документы» либо отделение Росреестра, где вам помогут решить, с чего же начать.

Источник: https://prodokumenty.ru/zhile/kvartira-i-zhkx/rodstvennyi-obmen-kvartirami.html

Обмен дома на квартиру: как оформить, какие документы нужны, какие налоги придется платить

Обмен квартиры на квартиру с доплатой какие документы нужны

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Обмен дома на квартиру сегодня довольно частая процедура. Жизнь в частном жилом секторе имеет свои особенности, которые под силу не каждому. Поэтому нередко у владельцев индивидуального дома возникает желание приобрести квартиру вместо него. Как оформить обмен частного дома на квартиру?

Сущность процедуры обмена

Причинами для проведения сделки могут служить самые различные поводы. Это:

  • Усовершенствование условий проживания за счет использования большего жилого пространства;
  • Возникшая необходимость, например, разделения имущественных активов, получение наследственного имущества, снос ветхого строения и прочее;
  • Спрос на спокойную жизнь и благоприятную окружающую среду;
  • Обмен жилого помещения с большой площадью на несколько мелких.

Преследуя любые цели, сделку можно провести следующим образом:

  1. При помощи продажи объектов.
  2. Прямой обмен одной недвижимости на другую.
  3. Альтернативные варианты.

Тонкости процедуры

​Надо отметить, что стоимость загородной недвижимости намного превышает стоимость квартиры в городе. Поэтому, производя обмен частного дома на квартиру, можно совершить достаточно выгодную сделку. Например, купить сразу несколько небольших жилых помещений, так как цена частного дома может перекрыть две и более маленькие квартиры в хорошем районе города.

Если же обменивать квартиру на дом, то понадобятся дополнительные инвестиции. Но это касается новостроек. Коттеджные поселки старой застройки обойдутся гораздо дешевле. При этом стоит уделять внимание тем вариантам, которые имеют проведенные коммуникации и развитую инфраструктуру. Также желательна транспортная развязка.

Частные дома, как правило, не обслуживаются управляющими компаниями, поэтому придется самостоятельно налаживать обслуживание дома, например, своевременную очистку от мусора и иных отходов. Загородный дом должен относится к ближайшему поселению, иметь присвоенный адрес, где можно прописать всех членов семьи.

Как оформить: пошаговая инструкция

Все сделки с недвижимым имуществом регулируются гражданским законодательством России, в частности, главой 31 ГК РФ. Основными положениями являются:

  • Обмен жилья подразумевает передачу личной жилплощади другому собственнику, передающему взамен свое жилое помещение;
  • При равноценном обмене цена обоих объектов в соответствии с оценкой БТИ должна быть одинаковой;
  • Неравноценный обмен влечет отличие стоимости одного имущества от другого, поэтому возникает необходимость доплаты разницы в цене.

Обмен квартирами и домами можно производить независимо от их территориальной удаленности. Сумма доплаты должна обсуждаться сторонами и приниматься единогласно. Все договорные обязательства должны быть закреплены в соглашении, которое подлежит нотариальному удостоверению.

Процедура обмена дома на квартиру состоит из нескольких этапов, прохождение которых обязательно:

  1. Осуществление оценочных мероприятий стоимости жилых помещений. Проводятся они экспертами, имеющими соответствующую подготовку и обладающими необходимыми методами и способами, позволяющими с достаточной долей точности установить стоимость и квартиры, и дома на земле. На ценовой размер оказывает влияние высота этажа, наличие необходимой инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние помещения, отделка и прочее. Эти требования одинаковы ко всем недвижимым объектам.
  2. Проведение экспертной оценки квартиры, подходящей для обмена. Проводится независимыми оценщиками, имеющими соответствующую квалификацию.
  3. Подбор подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно, воспользовавшись существующими ресурсами. К ним относятся интернет-площадки бесплатных объявлений, СМИ.
  4. Подобрав достойные предложения, можно связаться с владельцем жилплощади и обговорить предпродажные условия, необходимую информацию о месте расположения имущества, его состоянии, коммуникациях, о размере доплаты при обмене.
  5. В ситуации когда сначала продается дом, а потом уже приобретается квартира, с покупателем необходимо обсудить все нюансы предстоящей сделки.
  6. Провести осмотр дома и сверить его с кадастровым планом территории, поэтажным планом строения. Проверить наличие коммуникаций и их функциональность. Запросить у владельца правоустанавливающую документацию, квитанции об оплате счетов за коммунальные услуги, справку об отсутствии долга в ИФНС. При обнаружении недостатков нужно обратить на них внимание хозяина и попытаться уменьшить величину своей доплаты. Желательно выяснить информацию о владельцах смежных участков.
  7. Заключить с продавцом квартиры или дома предварительный договор обмена либо купли-продажи. В документе потребуется указать размер доплачиваемой суммы при обмене и конечную стоимость объектов. При осуществлении покупки необходимо передать владельцу денежные средства в качестве аванса, величина которого должна также отражаться в положениях договора. При этом нужно взять расписку об уплате таких средств.
  8. Подписать основной договор мены или продажи у нотариуса. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
  9. Внести оставшуюся сумму по условиям договора.
  10. Получить зарегистрированный документ в МФЦ или Росреестре, а также выписку из ЕГРН о переходе права.

Скачать предварительный договор обмена квартиры (образец)

Скачать договор мены квартиры (образец Росреестра)

Какие документы нужны

При проведении процедуры необходимо проверить юридическую чистоту сделки, а также отсутствие на объектах залоговых или ипотечных обязательств, обременений или ограничений в использовании.

Для совершения обмена потребуется представить:

  • Договор мены в 3 экземплярах;
  • Кадастровые паспорта каждого из объектов;
  • Выписки из ЕГРН, удостоверяющие права владения домом и квартирой;
  • Заявление о согласии всех членов семьи на проведение процедуры;
  • Акты приема-передачи недвижимости;
  • Выписку из домой книги о прописанных в жилом помещении людях;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Затраты при совершении сделки мены

Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?

Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки.

При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.

Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.

В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ.

В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму.

Кроме того статьей 217 НК РФ устанавливается обязанность по уплате НДФЛ в 13% от суммы договора.

Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.

Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.

Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.

В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом. Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн. Применить его можно лишь один раз.

Риски при обмене дома на квартиру

В любых сделках существуют рисковые ситуации, которые по возможности необходимо избегать. При прохождении процедуры важно обращать внимание на следующие моменты.

  1. Когда нет опыта подобных сделок, лучше прибегать к услугам опытных специалистов, включая юристов, специализирующихся в данной области права, риэлторов, работающих только с проверенными объектами, оценщиков, осуществляющих экспертные исследования.
  2. Юридически грамотно составленный договор, содержащий необходимые условия процедуры, застрахует от возникновения спорных ситуаций.
  3. При подборе подходящего объекта нужно особое внимание обращать на прописанных в нем членов семьи, в частности, несовершеннолетних лиц, недееспособных граждан либо инвалидов.
  4. Индивидуальный дом и квартира должны находиться в собственности продавцов, что подтвердить может выписка из ЕГРН.
  5. Все копии документов должны быть удостоверены нотариально.
  6. Сотрудничая с агентством недвижимости, нужно работать только с проверенными организациями, осуществляющими свою деятельность не первый год и имеющими положительные отзывы от людей, уже воспользовавшихся их услугами.

Если самостоятельное проведение сделки вызывает неуверенность в собственных силах, то её оформление стоит поручить соответствующим профессионалам, которые смогут проконтролировать все этапы обмена, проверить правильность предоставленной информации о владельцах, адресе места расположения имущества, его параметрах и прочих сведениях. Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций, для разрешения которых потребуются материальные и временные затраты.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-oformit-obmen-kvartiry-na-dom

Как проходит обмен недвижимости?

Обмен квартиры на квартиру с доплатой какие документы нужны

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Какие права дает муниципальное жилье?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.

) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко.

И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д.

В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре.

Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

  • паспорт,
  • правоустанавливающие документы,
  • выписку из ЕГРП,
  • кадастровый паспорт,
  • справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
  • справку о составе семьи,
  • свидетельство о регистрации или расторжении брака,
  • письменное согласие со стороны супруга,
  • проект договора,
  • квитанцию об оплате госпошлины,
  • заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная.

С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года.

Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Не пропустите:

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_obmen_nedvizhimosti/100340

Ваш юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: