Обмен жилых помещений по жилищному кодексу

Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

Обмен жилых помещений по жилищному кодексу
Энциклопедия МИП » Жилищное право » Найм жилого помещения » Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм.

Обмен жилыми помещениями – тема, которая актуальная сегодня как никогда. Если обратиться к юридической литературе, то данному вопросу уделяли повышенное внимание многие ученые и практикующие юристы. Среди них можно выделить Е.С.

Гетмана, М.Ю. Тихомирова и др. Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм, который затрагивает не только сферу жилищного законодательства, но и гражданское право, а также смежные отрасли.

Распоряжение жильем и обмен жилыми помещениями по договору соцнайма

Распоряжение недвижимым имуществом – одно из ключевых гражданских прав человека, зафиксированное в ЖК РФ.

При этом распоряжение недвижимостью может осуществляться и в случае частной собственности, и в случае, если предусмотрен договор социального найма.

Так как предметом нашего интереса выступает обмен жилыми помещениями, выделенными гражданам из соцфонда государства или муниципалитета, остановимся на данном вопросе более подробно.

Регламентируется обмен жилыми помещениями по контрактам социального найма жилищным законодательством РФ, а если быть точнее, статьями 72-75 ЖК РФ. Подобное право доступно как самому нанимателю, который подписывал договор социального найма с собственником-наймодателем, так и представителям его семьи.

При этом причины для осуществления подобной сделки могут быть самыми различными, начиная сменой места работы и заканчивая отъездом в другой город для обучения.

Законодательный порядок не подразумевает предоставление аргументации со стороны заявителя на распоряжение и обмен жилыми помещениями, так как подобное право является полностью легитимным.

Объект и предмет обмена жилыми помещениями по договору социального найма

Если обратиться к нормативно-правовым актам, которые регулируют жилищную сферу, то можно прийти к выводу о том, что предметом соглашения обмена жилыми помещениями выступает недвижимое имущество, предоставленное гражданину (нанимателю) по соглашению социального найма. Так как государство или муниципалитет может предоставить для проживания различные объекты недвижимости, то и договор обмена жилыми помещениями может включать следующие категории предметов правовой сделки:

  • дом;
  • квартиры в доме многоквартирного типа;
  • комната в квартире коммунального типа.

Обмен занимаемого жилого помещения происходит равноценно, если иное не предусмотрено заявлением, которое было подано со стороны нанимателя и членов его семьи (например, с целью уменьшения жилого пространства).

Однако ЖК РФ фиксирует и некоторые ограничения на обмен недвижимости. Так, законодательный порядок накладывает запрет на сделку по обмену жилья социального найма на недвижимость, которая принадлежит субъекту на основе права частной собственности.

Кроме того, не допускается проведение подобных сделок и с квартирами, расположенными в зданиях ЖК и ЖСК. Иными словами, опираясь на ст.

72, можно сделать вывод о том, что объектом обмена жилого помещения по договору социального найма является только идентичное жилье, право пользования и распоряжения которым принадлежит другому нанимателю по контракту социального найма.

Если говорить о субъектах правоотношений, которые имеют право осуществлять сделку обмена соцжилья, то в данную когорту можно отнести:

  • нанимателя;
  • членов семьи, проживающих совместно с нанимателем;
  • бывших представителей семьи, которые ведут общее хозяйство с нанимателем.

Регламентация отношений по обмену жилыми помещениям: правила и условия

Соответствие объектов для обмена жилого помещения по контракту соцнайма – ключевая детерминанта проведения подобной сделки. Рассмотреть данный вопрос следует с его обратной стороны, то есть, основываясь на нормативную статью, с прописанными условиями, которые не позволяют воплотить гражданину свое законное право в жизнь.

Итак, ст. 73 ЖК РФ гласит о том, что:

  • Не допускается обмен жилого помещения, если к нанимателю жилплощади направлен судебный иск, который поднимает вопрос легитимности пользования и распоряжения субъектом правоотношений выделенной недвижимостью из государственного или муниципального фонда.
  • Не допускается сделка, направленная на бартер жилого дома, квартиры или комнаты, и в случае, если этот объект будет признан уполномоченными на то органами непригодным для проживания.
  • Невозможен обмен жилплощади, если в его процессе в коммунальную квартиру будет вселен гражданин, у которого выявлено тяжелое заболевание в хронической форме (перечень болезней можно проанализировать в Постановлении Правительства РФ).
  • Не допускается проведение бартера жилого помещения и в тех случаях, если оно признано аварийным и подлежит сносу, а также может разрушиться. В данном случае граждане имеют право на получение другого жилья социального характера с более комфортабельными условиями для проживания.
  • Запрещен обмен жилья, относящегося к категории служебного. Это связано с тем, что подобное распоряжение недвижимостью обусловило бы изменение правового статуса служебного жилья.
  • Не допускается подобная сделка, направленная на обмен жилого помещения, и в случаях, если объект нуждается в проведении капитального ремонта, в рамках чего будет осуществлено переоборудование или перепланировка.

Правила обмена жилыми помещениями являются традиционными. Сначала наниматель направляет заявление наймодателю, предварительно получив согласие ото всех сонанимателей. Затем к заявлению прикладывается полный перечень необходимых документов.

И, наконец, в десятидневный срок после получения извещения наймодатель должен принять решение о совершении бартера жилья или отказе в проведении сделки.

 Если законодательный порядок не будет соблюден, то может быть осуществлено признание обмена жилыми помещениями недействительным. 

Принудительный обмен и защита интересов отдельных категорий граждан

Обмен жилого помещения может носить как добровольный, так и принудительный характер. Что касается первого варианта, то в данном случае удалось получить согласие со стороны всех сонанимателей, которые проживают на единой территории с первостепенным нанимателем.

Принудительный бартер происходит лишь в том случае, если достигнуть договоренности между членами семьи не удалось.

В подобных ситуациях начинает действовать ст. 76 ЖК РФ. В данной правовой норме прописано, что принудительно обменять квартиру или иную жилплощадь может потребовать любой субъект правоотношений (являющийся участником договора соцнайма), который достиг совершеннолетия. В этом случае решение принимает судебный орган, который учитывает все обстоятельства дела.

Однако добровольный или же принудительный обмен жилья социального найма не должен ущемлять интересы и права ни одного из участников соглашения.

В частности, должна быть осуществлена защита интересов недееспособных и несовершеннолетних граждан, которые являются непосредственными сторонами договора о соцнайме.

В подобных ситуациях, чтобы совершить обмен, необходимо получить дополнительное согласие со стороны органов опеки и попечительства.

Опыт нашей команды по договору социального найма более 20 лет. Руководитель практики Захарова Е.А. Записаться на удаленную консультацию

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/pravo-na-obmen-zhilem-predostavlennym-po-dogovoru-socnajma.html

Обмен жилыми помещениями: правила, необходимые документы, причины отказа

Обмен жилых помещений по жилищному кодексу

Собираясь совершить сделку с недвижимым имуществом, не следует забывать, что помимо сделки купли-продажи, существует такое понятие как обмен объектами жилищного фонда.

Договор обмена жилищами предусматривает, что одна сторона, имеющая право на недвижимость, обязуется передать другой стороне (состоящей из одного или нескольких граждан) принадлежащее ему по договору социального найма жилое помещение.

При этом вторая сторона также обязуется передать своё помещение, не являющееся приватной собственностью. Сущность операции по обмену жилищами состоит в том, что это сделка только между нанимателями, а не собственниками объектов недвижимости.

1. Чем отличаются операции мены и обмена недвижимости 2. Как обменяться жилыми помещениями 3. В каких случаях могут отказать в обмене жилыми помещениями

Чем отличаются операции мены и обмена недвижимости

Основное отличия операций мены и обмена в субъектах, которые являются собственниками жилых помещений:

  • Процесс мены выполняется с недвижимостью, которая находится в частной (приватной) собственности её владельцев. То есть, речь идёт о приватизированных квартирах, домах, комнатах и долях в недвижимости.
  • Процесс обмена выполняется с недвижимостью, которая находится у граждан в пользовании по договору социального найма. Это значит, что она являются муниципальной собственностью (не приватной) и «сдается» физическим лицам государством.

Отсюда следует, что мена недвижимости является одновременной передачей двумя сторонами, совершающими сделку, помещений, являющихся равноценными по стоимости (если иное не оговорено заранее). Во время мены осуществляется передача прав собственности на жильё, а также всех сопутствующих обязанностей (например, задолженностей по оплате коммунальных услуг).

Важным условием для обмена жилыми помещениями является получение согласия всех сторон, а также всех членов семьи сторон, проживающих или имеющих право проживать в данном объекте недвижимости. При отказе одного или нескольких членов семьи на проведение сделки, она может состояться по решению Суда.

Стоит отметить, что операции мены регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом обмен комнатами и квартирами закреплён в Жилищном кодексе.

Как обменяться жилыми помещениями

Обмен жилыми помещениями является операцией, которая проводится значительно реже, чем мена или купля-продажа недвижимости. Связано это, в первую очередь, с трудностями найти нанимателей помещения в желанном регионе (районе, округе и т.д.), которые планируют перебраться в регион (район, округ и т.д.), где другой желающий хочет обменять помещение.

Для обмена жилыми помещениями потребуются следующие документы: 

  1. Заявление о предоставлении муниципальной услуги, которое подается в государственный орган регистрации нанимателями помещения. В таком заявлении требуется указать ФИО нанимателей, а также поставить дату и подпись всех совершеннолетних членов семьи, проживающих или имеющих право на проживание в квартире, которая «уходит» на обмен. Также подписи должны поставить несовершеннолетние граждане в возрасте старше 14 лет;
  2. От несовершеннолетних должно быть получено заявление с письменным согласием их родителей или законных представителей (усыновителей, опекунов или попечителей). В случае если в недвижимости, подлежащей обмену, проживают несовершеннолетние или признанные по решению суда недееспособными или ограниченно дееспособными граждане, то потребуется взять письменное согласие на проведение операции в органах опеки и попечительства;
  3. Договор об обмене жилыми помещениями с подписями нанимателей и членов их семей. Договор должен быть составлен не менее чем в трёх экземплярах; 
  4. Паспорта и их копии. В некоторых случаях для проведения обмена потребует предоставление не только паспорта, но и оригинала свидетельства о рождении, а также его копии;
  5. Документы, подтверждающие право пользования обмениваемым жилым помещением. К данным документам чаще всего относится: договор, ордер или решение о предоставлении недвижимого имущества (квартиры, комнаты и т.д.);
  6. Справка о составе семьи, которую можно получить в органе регистрационного учёта граждан по месту жительства.

В ряде случаев государственные органы могут потребовать подтвердить отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг (выписку из финансового лицевого счета) или единый жилищный документ (выписка из домовой книги). Также в частных ситуациях может потребоваться экспликация по определённой форме, поэтажный план с указанием размера жилой площади жилого помещения, адрес и другие реквизиты.

Предоставление услуги по обмену осуществляется в следующем порядке:

  1. Приём заявлений и документов происходит в присутствии всех участников обмена жилыми помещениями (отсутствующие члены семей должны предоставить нотариально заверенное согласие на проведение обмена);
  2. Полученный от граждан пакет документов регистрируется и передаётся специалисту;
  3. После этого в течение двух рабочих дней делопроизводитель обязан осуществить сверку всех документов и передать их на рассмотрение в специальную жилищную комиссию;
  4. Жилищная комиссия рассматривает вопрос о разрешении проведения обмена за три рабочих дня, после чего документы возвращаются к специалисту, который изначально принимал их. Он должен в течение двух дней подготовить проект постановления о разрешении на обмен недвижимостями или об отказе в услуге;
  5. Согласно закону, через 10 дней после подачи документов на руках у заявителей должно оказаться письменное решение вопроса (согласие или отказ на проведения обмена). Данное постановление также должно быть зарегистрировано в установленном порядке;
  6. Следует учитывать, что постановление о разрешении обмена жилыми имуществами является прямым основанием для расторжения ранее заключенных с участниками процедуры договоров социального найма. И, как следствие, заключения новых договоров социального найма муниципальной недвижимости с гражданами, осуществляющими данную операцию. Расторжение старых и заключение новых договоров осуществляется органами государственной регистрации в течение 10 рабочих дней со дня первичного обращения;
  7. Новые проекты договоров социального найма предоставляются нанимателям помещения для проставления подписей. Далее они подписываются уполномоченным должностным лицом, регистрируются, один из экземпляров договора передается заявителю.

В соответствии с действующим законодательством и Жилищным кодексом Российской Федерации, услуга по рассмотрению, регистрации и вынесению решения о возможности/невозможности проведения обмена объектами недвижимости, находящимися в пользовании по договору социального найма, является бесплатной.

В каких случаях могут отказать в обмене жилыми помещениями

Не стоит забывать, что через установленное законом время заявитель может получить отказ в оказании услуги. Для такого решения должно быть законное основание, среди которых можно отметить:

  • Планирующийся снос дома, в котором находится жилое помещение, подлежащее обмену. Следует учитывать, что при сносе дома государственные органы, которые приняли решение о его демонтаже, обязаны предоставить всем выселяемым гражданам другие (не хуже по площади и инфраструктуре) благоустроенные жилые помещения; 
  • Если дом подлежит переводу в нежилое помещение (например, он должен превратиться в склад или магазин);
  • Помещение признано полностью непригодным для проживания;
  • Квартира или комната расположена в доме, который после капитального ремонта уменьшил свою площадь. Также отказ в обмене жилыми помещениями будет правомерен, если один из объектов недвижимости, участвующих в сделке, находится в доме, который в скором времени планируется к капитальному ремонту;
  • Если одна из квартир (комнат), участвующих в сделке, подлежит в дальнейшем переоборудованию или использованию в других целях. Такая ситуация может возникнуть в результате использования Федерального закона «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности». В таких случаях, жилищная площадь вместе с домом может, например, перейти религиозной организации.

Существуют некоторые особые случаи, когда может быть получен отказ от государственных органов в предоставлении права на обмен. К таким случаям следует отнести судебное разбирательство по поводу права пользования обмениваемым жилым помещением.

Также отказ возможен, если планируется вселение в объект недвижимости гражданина, который страдает тяжелой формой хронического заболевания и может представлять опасность для окружающий людей.

Список таких заболеваний определён пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

В некоторых случаях может быть произведено признание недействительным обмена жилищами. К таким случаям можно отнести проведение сделки по обмену с нарушением требований ЖК или иных законов России.

В такой ситуации граждане должны переселиться в свои ранее занимаемые жилища. Если нарушение законодательства было вызвано действиями только одной стороны, то она и должна возместить все убытки от обмена.

 

Обжалование действий или бездействия должностных лиц, предоставляющих услугу, а также иных случаев отказа, может быть осуществлёно в судебном или досудебном порядке.

(414 голос., 4,54 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/obmen-zhilymi-pomeshheniyami/

Ваш юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: